Pajamos NT vystymo vertinime pradedama skaičiuoti nuo bendrosios vystymo vertės (GDV) — bendros numatomos pardavimo pajamos iš visų projekto vienetų. Profivo ją apskaičiuoja sudėdamas kiekvieno vieneto tipo indėlį: kiekis, padaugintas iš ploto ir kainos už kvadratinį metrą.
Iš GDV atimamos pardavimo sąnaudos: agento komisiniai (procentas nuo GDV), teisinės išlaidos už perleidimą ir visos kitos jūsų nurodytos pardavimo sąnaudos. PVM tvarkymas yra konfigūruojamas — kainos gali būti įvestos su PVM arba be jo, o sistema atitinkamai perskaičiuoja.
Rezultatas yra grynoji vystymo vertė (NDV), kuri atspindi faktines pajamas, prieinamas kaštams padengti ir pelnui generuoti.
PVM režimai — Lietuvos gyvenamosios paskirties projektuose, kur naujoms statyboms taikomas 21% PVM, kainos paprastai įvedamos su PVM (bruto kaina, matoma pirkėjui). Variklis išskiria PVM dalį kaip GDV × 21/121. JK arba PVM netaikomose rinkose galite nustatyti 0% tarifą arba naudoti režimą be PVM.
Praktikoje: 1% kainos/m² pokytis projekte su 50 vienetų po 70 m² gali pakeisti GDV dešimtimis tūkstančių. Pajamų prielaidos yra didžiausias svertas bet kuriame vertinime.
Statybos kaštai sudaro kaštų struktūros pagrindą. Profivo juos skaičiuoja kaip tarifą už kvadratinį metrą bendrojo vidinio ploto (GIA), padaugintą iš viso GIA. Etapiniams projektams kaštai gali būti paskirstyti tarp statybos fazių su skirtingais tarifais.
Virš tiesioginių statybos kaštų sistema prideda nenumatytų išlaidų rezervą (procentinę atsargą nežinomiems dalykams), preliminarias sąnaudas (fiksuotas sumos aikštelės paruošimui, laikiniams darbams ir profesinėms paslaugoms) ir kitas sąnaudas, kurios gali būti apibrėžtos kaip procentas nuo statybos kaštų, procentas nuo GDV arba fiksuota suma.
Praktikoje: statybos kaštai paprastai yra didžiausia viena išlaidų eilutė vystymo projekte — dažnai 40–60% visų projekto kaštų. Tikslus jų įvertinimas yra kritiškai svarbus tiksliam vertinimui.
Vystymo finansavimas paprastai apima du sluoksnius. Pirminė skola — pagrindinė kredito linija, apibrėžiama suma (arba % nuo kaštų/vertės), metiniu palūkanų tarifu, organizavimo mokesčiu (imamas iš anksto kaip % nuo kredito linijos) ir neprivalomu pasitraukimo mokesčiu. Mezzanine skola — antrinis, brangesnis sluoksnis, užpildantis tarpą tarp pirminės skolos ir nuosavo kapitalo.
Trys skaičiavimo režimai prieinami kiekvienam kreditoriui. Naujų projektų numatytasis — Pinigų srautai (S-kreivės išmokėjimas), atitinkantis tai, kaip bankai (Swedbank, SEB, Luminor) modeliuoja realias statybos paskolas:
max(0, sukauptos sąnaudos − sukauptos pajamos) kiekvieną mėnesį. Palūkanos kaupiasi nuo realaus balanso. Atspindi tikrą išmokėjimo laiką — pradžioje sklypo įsigijimas, S-kreivės statybos išmokos didžiausios statybų viduryje, vėliau pardavimų pajamos mažina balansą paskutiniais mėnesiais.Mokėjimo tipas nustato, kaip mokamos palūkanos: Rezervuotas (palūkanos rezervuojamos iš kredito linijos, numatytasis), Pridėtas (palūkanos pridedamos prie balanso ir kapitalizuojamos) arba Aptarnaujamas (mokama kas mėnesį iš išorinių lėšų).
Nuosavas kapitalas — likutis: visa, ko visos projekto sąnaudos (be finansavimo mokesčių) nepadengia skola. LTV (paskolos ir vertės santykis) lygina skolą su GDV; LTC (paskolos ir kaštų santykis) lygina skolą su bendromis sąnaudomis.
Patikrinta pagal JK pramonės standartą. Atliekant lygiavertiškumo testą su Aprao (pirmaujančiu JK vertinimo įrankiu) 12 vienetų Vilniaus gyvenamosios paskirties projekte, Profivo S-kreivės pinigų srautų režimas duoda palūkanas <1% paklaida nuo Aprao pramoninio S-kreivės algoritmo. Esami projektai be aiškiai nurodyto režimo grąžinami į Auto (senas tiesinis), kad išliktų jų skaičiai.
Vystymo vertinimas — tai pinigų srautų modelis. Profivo paskirsto visas sąnaudas ir pajamas per mėnesinę laiko juostą naudodamas S-kreivės paskirstymą: išlaidos pradžioje auga lėtai, pasiekia piką laikotarpio viduryje ir sumažėja pabaigoje.
Žemės įsigijimo sąnaudos paprastai patalpinamos 1-ą mėnesį kaip vienkartinė suma. Statybos kaštai paskirstomi per nustatytą statybos laikotarpį naudojant S-kreivę. Pardavimo pajamos paskirstomos per pardavimo laikotarpį, prasidedant po statybos pradžios arba pabaigos.
Eskalacija gali būti taikoma ir sąnaudoms, ir pajamoms — metinis procentinis augimas, sumuojamas kas mėnesį. Tai modeliuoja infliaciją arba numatomą rinkos judėjimą per projekto laikotarpį.
Praktikoje: tas pats pelnas, skirtingas laikas = skirtingas IRR. Projektas, kuris gauna visas pajamas 24-ą mėnesį, turės mažesnę IRR nei projektas su etapiniais pardavimais nuo 12-o mėnesio, net jei bendras pelnas identiškas.
Profivo skaičiuoja pilną pelningumo rodiklių rinkinį. Kiekvienas rodiklis parodo kitą istorijos dalį — absoliučią grąžą, efektyvumą, laiku pakoreguotą našumą ir investuotojų grąžą.
Pelnas yra tiesioginis NDV ir bendrų sąnaudų skirtumas. Marža tai išreiškia kaip procentą nuo pajamų. Grąža iš kaštų (RoC) išreiškia pelną, palygintą su bendromis išlaidomis — tai pagrindinis vystytojo rodiklis, nes matuoja, kaip efektyviai panaudotas kapitalas.
IRR (vidinė grąžos norma) yra metinė grąža, išvesta iš mėnesinio pinigų srautų profilio, iteratyviai sprendžiama Niutono-Rafsono metodu. NPV diskontuoja visus būsimus pinigų srautus iki dabartinės vertės pasirinkta norma. MOIC rodo bendrą grąžintą nuosavą kapitalą, padalintą iš investuoto nuosavo kapitalo.
Praktikoje: projektas su 20% RoC, bet neigiama IRR turi laiko problemą — pelnas yra, bet jis realizuojamas per ilgai. Visada vertinkite RoC ir IRR kartu.
Kiekvienas projektas susiduria su neapibrėžtumu. Profivo modeliuoja tris scenarijus — bazinį, optimistinį ir pesimistinį — kad apibrėžtų galimų rezultatų diapazoną.
Kiekvienas scenarijus taiko procentinius pokyčius penkiems pagrindiniams kintamiesiems: GDV, statybos kaštams, žemės kaštams, kitoms sąnaudoms ir palūkanų normoms. Sistema perskaičiuoja visus rodiklius kiekvienam scenarijui atskirai.
Pavyzdžiui, pesimistinis scenarijus gali modeliuoti GDV sumažėjimą 10%, o statybos kaštų padidėjimą 5%. Optimistinis gali modeliuoti GDV padidėjimą 5% su nepakitusiomis sąnaudomis. Bazinis scenarijus naudoja jūsų įvestus duomenis.
Praktikoje: jei pesimistinis scenarijus vis tiek rodo 10%+ grąžą iš kaštų, projektas yra atsparus. Jei rezultatas tampa neigiamas, prieš tęsdami turite suprasti, kuris kintamasis lemia nuostolį.
Jautrumo analizė eina toliau nei scenarijai, testuodama kiekvieną dviejų kintamųjų kombinaciją vienu metu. Jūs pasirenkate bet kuriuos du iš penkių įvesties kintamųjų, o Profivo sugeneruoja matricą, rodančią, kaip keičiasi RoC ir pelnas.
Kiekviena ašis eina nuo -20% iki +20% kas 5%, sukurdama 9x9 šilumos žemėlapį iš 81 galimo rezultato. Centrinė ląstelė atspindi jūsų bazinį scenarijų. Ląstelės koduojamos spalvomis: žalia — pelningi, geltona — ribiniai, raudona — nuostolingi.
Tai atskleidžia, kurie kintamieji turi didžiausią įtaką. Jei visas stulpelis keičia spalvą koreguojant GDV, bet eilutės beveik nesikeičia keičiant statybos kaštus, žinote, kad pajamų rizika dominuoja jūsų projekte.
Praktikoje: jautrumo analizė parodo, kuris kintamasis turi didžiausią įtaką jūsų grąžai. Jei didžioji dalis šilumos žemėlapio lieka žalia net esant -15% abiejose ašyse, turite atsparų projektą su reikšminga atsarga.
Kuriant naują projektą, Profivo iš anksto užpildo konservatyvias pradines reikšmes, suderintas su Lietuvos gyvenamosios paskirties rinka. Jas lengva keisti — jos egzistuoja tam, kad naujas vartotojas iškart matytų veikiantį modelį, o ne tam, kad iškreiptų jūsų vertinimą.
Pramonės standarto patikra. Profivo skaičiavimo variklis 2026-05-24 buvo palygintas su Aprao (pirmaujančiu JK vertinimo SaaS) 12 vienetų Vilniaus gyvenamosios paskirties projekte. Rezultatas: pelnas ir RoC <1% paklaida nuo Aprao po vieno S-kreivės išmokėjimo patobulinimo (dabar numatytasis). Visos rodiklių formulės buvo pakartotinai patikrintos su įdiegtu kodu tą pačią dieną.
Sukurkite pilną vertinimą per 15 minučių ir stebėkite, kaip kiekvienas rodiklis perskaičiuojamas realiu laiku.