Terminų žinynas

Bendra baigtos vystymo pardavimo vertė prieš bet kokius atskaitymus. GDV atspindi bendrąjį projekto pajamų potencialą, apskaičiuojamą dauginant kiekvieno vieneto kainą iš vienetų skaičiaus arba bendrą parduodamą plotą iš kainos už ploto vienetą.

GDV atėmus pardavimo kaštus ir PVM — faktinės pajamos, kurias gaunate. NDV atspindi tai, kas patenka į projekto sąskaitą po agentūros mokesčių, teisinių mokesčių ir mokesčių atskaitymų nuo bendrų pardavimų.

Parduodamas arba nuomojamas plotas, neįskaitant bendrų zonų, sienų, laiptų ir pastato inžinerinių sistemų. NIA yra plotas, kurį pirkėjai ar nuomininkai faktiškai naudoja ir už kurį moka.

Bendras pastato vidaus plotas, matuojamas iki išorinių sienų vidinės pusės, įskaitant bendras erdves, koridorius, techninės įrangos patalpas ir aptarnavimo zonas. GIA yra statybos kaštų skaičiavimo pagrindas.

Vienetų skaičius, parduodamas per mėnesį, kuris nustato pardavimų terminą ir pinigų įplaukų grafiką. Didesnis tempas reiškia greitesnius pardavimus ir ankstesnes pajamas, mažinant finansavimo kaštus.

Skirtingų vienetų tipų ir dydžių kombinacija vystyme. Pavyzdžiui, projekte gali būti 40% vieno kambario, 35% dviejų kambarių ir 25% trijų kambarių butų, kiekvienas su skirtinga kaina.

Visos su baigtų vienetų pardavimu susijusios išlaidos, įskaitant agentūros komisinį, teisinius mokesčius, rinkodaros kaštus ir demonstracinio buto išlaidas. Paprastai išreiškiamos procentais nuo GDV.

Komisinis mokestis, mokamas NT agentams ar pardavimų brokeriams už vienetų rinkodarą ir pardavimą. Paprastai svyruoja nuo 1 iki 3% nuo pardavimo kainos.

Pirkėjo išankstinis mokėjimas rezervuojant ar keičiantis sutartimis, paprastai 10-20% pirkimo kainos. Avansai suteikia ankstyvą pinigų įplauką iki statybų pabaigos.

Pridėtinės vertės mokestis, taikomas NT pardavimams. Profivo palaiko du režimus: <strong>įskaičiuotas PVM</strong> (numatytasis) — kaina jau įskaičiuoja mokestį, PVM = kaina × tarifas / (1 + tarifas); <strong>neįskaičiuotas PVM</strong> — kaina be PVM, PVM = kaina × tarifas. LT standartas 21%, mažesnis 9% kai kurioms gyvenamoms naujoms statyboms.

Tiesioginės statybos išlaidos, įskaitant darbo jėgą, medžiagas ir subrangovų kaštus. Statybos kaštai yra didžiausia kaštų kategorija daugumoje projektų ir paprastai nurodomi pagal kvadratinį metrą GIA.

Profesionalūs mokesčiai ir ne statybinės išlaidos, įskaitant architektūrą, konstrukcijas inžineriją, planavimo konsultantus, projektų valdymą, draudimą ir rinkodarą. Paprastai 10-15% statybos kaštų.

Rezervinis biudžetas nenumatytoms išlaidoms, paprastai 5-10% statybos kaštų. Atsargos rezervas dengia nenumatytas grunto sąlygas, projektavimo pakeitimus, medžiagų kainų pokyčius ir kitas rizikas.

Aikštelės paruošimo ir laiko atžvilgiu priklausomos išlaidos, įskaitant laikinas patalpas, tvoras, sanitarines patalpas, pastolius, kranus ir aikštelės valdymo personalą.

Ne statybinės išlaidos — projektavimo mokesčiai, planavimo paraiškų mokesčiai, statybos leidimai, aplinkos vertinimai, draudimo įmokos ir teisiniai kaštai.

Keliai, inžineriniai tinklai, drenažas, apželdinimas ir kiti visai vystymui skirti aikštelės darbai. Infrastruktūros kaštai yra atskirti nuo pastatų kaštų ir dažnai finansuojami anksčiau statybų grafike.

Pagrindinė paskola iš banko ar institucinio skolintojo, turinti pirmąjį prioritetą grąžinimui. Pirminė skola paprastai dengia 60-70% visų kaštų (LTC) ir turi mažiausią palūkanų normą kapitalo struktūroje.

Antrinis finansavimo sluoksnis, esantis tarp pirminės skolos ir nuosavo kapitalo. Tarpinis finansavimas turi aukštesnę palūkanų normą (paprastai 12-20%), nes yra subordinuotas pirminei skolai.

Bendra skola padalyta iš Bendrosios plėtros vertės. LTV matuoja svertą prieš galutinę baigto projekto vertę. Skolintojai naudoja LTV apriboti savo riziką santykinai su turto verte.

Bendra skola padalyta iš visų projekto kaštų. LTC matuoja, kokia projekto išlaidų dalis finansuojama skolintomis lėšomis. Tai pagrindinis rodiklis, kurį skolintojai naudoja nustatyti maksimalią paskolos sumą.

Metinė skolinimosi kaina, paprastai taikoma panaudotam paskolos likučiui. Palūkanos kaupiamos kas mėnesį ir gali būti pridedamos prie paskolos arba mokamos kas mėnesį.

Vienkartinis mokestis, taikomas skolintojo paskolai įforminti, paprastai 1-2% nuo visos paskolos sumos.

Mokestis, mokamas skolintojui, kai paskola pilnai grąžinama, paprastai 0,5-1% nuo visos paskolos sumos.

Vystytojo nuosavos lėšos, investuotos į projektą — skirtumas tarp visų kaštų ir visos skolos. Nuosavas kapitalas neša didžiausią riziką, nes grąžinamas paskutinis.

Susitarimas, kai investuotojas finansuoja vystymo statybą mainais už baigto turto nuosavybę. Investuotojas perka pastatą dar prieš jo pastatymą.

Grynoji plėtros vertė minus visi kaštai (įskaitant finansavimo kaštus) — kiekvieno vystymo vertinimo esmė. Pelnas yra absoliuti suma, kurią vystytojas uždirba iš projekto.

Pelnas padalytas iš NDV, išreikštas procentais. Marža parodo, kokia procentinė grynųjų pajamų dalis lieka kaip pelnas sumokėjus visus kaštus.

Pelnas padalytas iš visų kaštų, išreikštas procentais. RoC matuoja, kiek pelno generuojama kiekvienam kaštų vienetui ir yra pagrindinis vystytojų naudojamas grąžos rodiklis.

Pelnas padalytas iš Bendrosios plėtros vertės, išreikštas procentais.

Metinė grąža, atsižvelgianti į visų pinigų srautų laiką. IRR atsako į klausimą: kokią metinę procentinę grąžą generuoja ši investicija, atsižvelgiant kada pinigai įeina ir išeina?

IRR, skaičiuojamas tik nuo nuosavo kapitalo pinigų srautų, neįskaitant skolos. Nuosavo kapitalo IRR matuoja grąžą vystytojo nuosavoms lėšoms, kuri padidinama svertu.

Visa grąžinta nuosavo kapitalo suma padalyta iš visos investuotos nuosavo kapitalo sumos. MOIC 1,5x reiškia, kad investuotojas atgauna 1,5 karto savo pradinę investiciją.

Visų būsimų projekto pinigų srautų dabartinė vertė, diskontuota nurodyta norma. NPV atsako: ar šis projektas vertas daugiau nei investuotas kapitalas, atsižvelgiant į pinigų laiko vertę?

Profivo skaičiuoja vystymo grąžą kaip NDV (grynoji vertė) padalintą iš visų kaštų (įsk. finansavimą). Matas parodo, kiek bendros vertės sukuriama vienam išleistam eurui — artimas santykis su RoC, bet skaitiklyje naudoja NDV vietoj pelno.

Vartotojo nustatyta pelno riba, naudojama pagrįstumo testavimui. Nustatę tikslinį pelną, Profivo gali apskaičiuoti maksimalią žemės kainą ar minimalią pardavimo kainą.

Maksimali kaina, kurią vystytojas gali mokėti už žemę ir vis dar pasiekti tikslinį pelną. RLV skaičiuojama atimant visus vystymo kaštus ir reikalaujamą pelną iš grynosios plėtros vertės.

Metodas, tikrinantis kaip dviejų įvesties kintamųjų pokyčiai vienu metu veikia pelningumą. Jautrumo matrica rodo, pavyzdžiui, pardavimo kainų ir statybos kaštų pokyčių poveikį.

Kelių pilnų projekto prielaidų rinkinių palyginimas — paprastai pesimistinis, bazinis ir optimistinis variantai.

Mėnuo projekto laiko juostoje, kai kumuliatyvinis pinigų srautas tampa teigiamas — taškas, kai visos gautos pajamos viršija visus patirtus kaštus.

Maksimalus bendras pinigų poreikis bet kuriuo projekto momentu — giliausias kumuliatyvinio pinigų srauto kreivės taškas prieš pajamoms pradedant kompensuoti kaštus.

Kumuliatyvinių kaštų ir pajamų vizualizacija per visą projekto laikotarpį, formuojanti S formą. Kreivė rodo, kaip išlaidos auga statybos metu, o pajamos pasiveja pardavimų fazėje.

Visų įplaukų ir išlaidų grynasis rezultatas kiekvieną projekto mėnesį. Teigiami mėnesiai reiškia, kad ateina daugiau pinigų nei išeina.

Visų pinigų srautų nuo projekto pradžios bendra suma. Kumuliatyvinis srautas prasideda nuo nulio, tampa neigiamas statybos metu ir vėl tampa teigiamas, kai pardavimų pajamos įplaukia.

Norma, naudojama grynajai dabartinei vertei skaičiuoti, atspindinti pinigų laiko vertę ir minimalią priimtiną grąžą.

Metinis procentinis statybos kaštų ar pardavimo kainų padidėjimas dėl infliacijos. Kaštų eskalacija didina bendrus projekto kaštus, o kainų eskalacija gali pagerinti pajamas ilgesniems projektams.