Kuidas arvutatakse IRR, NPV ja rahavoog

Jaotis A

Tululoogika

Arendusotsingu tulud algavad brutoarendusväärtusest (GDV) — kõigi projekti üksuste eeldatav kogumüügitulu. Profivo arvutab selle, summeerides iga üksuse tüübi panuse: kogus korda pindala korda hind ruutmeetri kohta.

GDV-st arvatakse maha müügikulud: agentide vahendustasud (protsent GDV-st), juriidilised tasud tehingute eest ja muud teie määratud müügikulud. KM käsitlemine on seadistatav — hinnad saab sisestada koos KM-ga või ilma, mootor kohandab vastavalt.

Tulemuseks on arenduse netoväärtus (NDV), mis esindab tegelikku tulu, mis on saadaval kulude katmiseks ja kasumi teenimiseks.

// Gross Development Value
GDV = Sum( quantity × area_m2 × price_per_m2 ) for each unit type

// Sales Costs (percentage + fixed extras)
Sales Costs = (agent_fee% + legal_fee% + extra_pct%) × GDV + extra_fixed_amounts

// VAT — two regimes
VAT = if vatIncluded (default): GDV × vat% / (100 + vat%) // 21/121 for LT 21% VAT
VAT = if vatExclusive: GDV × vat% / 100

// Net Development Value
NDV = GDV − Sales Costs − VAT

Käibemaksu režiimid — Leedu elamuarendustes, kus uusehitistele kehtib 21% käibemaks, sisestatakse hinnad tavaliselt koos käibemaksuga (brutohind ostjale). Mootor eraldab käibemaksu osa kui GDV × 21/121. Käibemaksuvabade turgude jaoks saab määra 0% või kasutada käibemaksu välistavat režiimi.

Praktikas: 1% muutus hinnas/m² projektis, kus on 50 üksust igaüks 70 m², võib GDV-d nihutada kümnete tuhandete võrra. Tuluprognooside eeldused on iga hindamise suurim mõjutegur.

Jaotis B

Kululoogika

Ehituskulud moodustavad kulustruktuuri aluse. Profivo arvutab need brutosisepindala (GIA) ruutmeetri hinnana, korrutatuna kogu GIA-ga. Etapiviisiliste projektide puhul saab kulusid jagada ehitusetappide vahel erinevate määradega.

Lisaks otsestele ehituskuludele lisab mootor ettenägematute kulude reservi (protsentuaalne puhver), esialgsed kulud (fikseeritud summad ehitusplatsi rajamiseks, ajutisteks töödeks ja professionaalseteks tasudeks) ning muud kulud, mida saab määrata ehituskulude protsendina, GDV protsendina või fikseeritud summana.

// Direct Build Costs
Direct Build = cost_per_m2 × total_GIA per phase

// Contingency — applied on Preliminaries + Direct Build (NOT direct only)
Contingency = contingency% × (Preliminaries + Direct Build)

// Total Build Cost (per phase, summed across all phases)
Total Build = Preliminaries + Direct Build + Contingency

// Other Costs (separate top-level bucket, not part of Total Build)
Other Costs = Sum( pct_of_build_items + pct_of_gdv_items + fixed_items )

// Site / Land Cost
Site Cost = Sum( land_price + land_price × stamp_duty% ) × (1 + other_purchase%)

// Total Project Costs (excl. finance)
Total Costs = Site + Total Build + Other Costs

Muud kulud kui % ehitusest — skaleeruvad ehituse keerukusega
Muud kulud kui % GDV-st — skaleeruvad projekti väärtusega (nt turundus)
Muud kulud kui fikseeritud summad — teadaolevad suurused, nt planeerimistasud

Praktikas: ehituskulud on tavaliselt suurim üksikkulu arenduses, sageli 40–60% projekti kogukuludest. Nende õige hindamine on täpse hindamise jaoks kriitilise tähtsusega.

Jaotis C

Finantsloogika

Arendusfinantseerimine sisaldab tavaliselt kahte kihti. Esmane võlg on peamine krediidiliin — määratud summa (või % kuludest/väärtusest), aastane intressimäär, korraldustasu (ette % krediidist) ja vabatahtlik väljumistasu. Mezzanine-võlg on teisene, kallim kiht, mis täidab esmase võla ja omakapitali vahe.

Kolm arvutusrežiimi on saadaval iga laenuandja jaoks. Uute projektide vaikimisi režiim — Rahavoog (S-kõvera väljamakse), mis vastab sellele, kuidas pangad (Swedbank, SEB, Luminor) modelleerivad reaalseid ehituslaene:

Rahavoog (S-kõver, soovitatav) — käib läbi kuised rahavood ja arvutab jääki kui max(0, kumuleerunud kulud − kumuleerunud tulud) iga kuu. Intress koguneb sellelt päris jäägilt. Peegeldab tegelikku väljamakse ajastust — esmalt krundi ost, S-kõvera ehitusväljamaksete tipp keskel, seejärel müügitulu vähendab jääki viimastel kuudel.
Auto — lihtsustatud lineaarne lähendus: võrdsed kuised väljamaksed kogu tähtaja vältel. Kiirem, kuid ülehindab intressi ~10–15% võrreldes päris väljamaksega, kuna tulu eirab. Säilitatud vanade projektide ühilduvuseks.
Ülekirjutus — kasutaja sisestab fikseeritud intressisumma otse. Kasulik konkreetse laenuandja pakkumise vastavusse viimiseks.

Väljamakse tüüp määrab, kuidas intressi makstakse: Reserveeritud (intress reserveeritakse krediidist, vaikimisi), Kapitaliseeritud (intress lisatakse jäägile ja kapitaliseeritakse) või Teenindatud (makstakse igakuiselt välistest vahenditest).

Omakapital on jääk — kõik, mida projekti kogukulud (välja arvatud finantseerimiskulud) ei kata võlaga. LTV (laen vs. väärtus) mõõdab võlga GDV vastu; LTC (laen vs. kulud) mõõdab võlga kogukulude vastu.

// Cashflow mode (default) — walks monthly cashflow
Outstanding[m] = min(facility, max(0, cum_costs[m] − cum_revenue[m]))
Monthly Interest[m] = Outstanding[m] × monthly_rate
// If payout = retained/rolled, accrued interest adds to Outstanding

// Auto mode (legacy linear) — equal monthly draws
draw = facility / term_months
balance[m] = m × draw
Interest_auto = facility × monthly_rate × (months + 1) / 2

// Total Finance Costs (any mode)
Total Finance = Sum(monthly_interest) + arrangement_fee + exit_fee

// Equity Requirement & Key Ratios
Equity = Total Costs (excl. finance) − Total Debt Facilities
LTV = Total Debt / GDV | LTC = Total Debt / Total Costs

// Monthly rate from annual
monthly_rate = annual_rate / 12 // when interest period = "annual"
monthly_rate = entered_rate // when interest period = "monthly"

Valideeritud Suurbritannia tööstusstandardi vastu. Meie pariteeditestis Aprao vastu (Suurbritannia juhtiv hindamistööriist) 12-üksuselisel Vilniuse elamuarendusel toodab Profivo S-kõvera rahavoog intressi <1% piires Aprao tööstusliku S-kõvera algoritmist. Olemasolevad projektid ilma selge režiimita lähevad tagasi Auto (vana lineaarne) juurde, et säilitada nende numbrid.

Jaotis D

Rahavoogude loogika

Arendushinnangu olemus on rahavoogude mudel. Profivo jaotab kõik kulud ja tulud igakuisele ajajoonele S-kõvera jaotuse abil — realistlik muster, kus kulutused algavad aeglaselt, saavutavad perioodi keskel haripunkti ja kahanevad lõpus.

Maa soetuskulu paigutatakse tavaliselt 1. kuusse ühekordsena summana. Ehituskulud jaotatakse määratud ehitusperioodile S-kõvera abil. Müügitulu jaotatakse müügiperioodile, tavaliselt alates ehituse algusest või lõpust, sõltuvalt turust.

Eskalatsiooni saab rakendada nii kuludele kui tuludele — aastane protsentuaalne tõus, mis liidetakse igakuiselt. See modelleerib inflatsiooni või eeldatavat turuliikumist projekti ajajoone jooksul.

// S-Curve Distribution (ease-in-out quadratic)
s_curve_weight[m] = normalised so Sum across all months = 1
Monthly Allocation = total_amount × s_curve_weight[month]

// Escalation (annual rate, compounded monthly geometrically)
monthly_factor = (1 + annual_rate / 100)^(1 / 12)
Escalated Value[m] = base_value × monthly_factor^(m − 1)

// Cumulative Cash Flow
Net Position[m] = Sum(revenue[1..m]) − Sum(costs[1..m])

Praktikas: sama kasum, erinev ajastus = erinev IRR. Projekt, mis teenib kogu tulu 24. kuul, on madalama IRR-iga kui projekt, kus etapiviisiline müük algab 12. kuul, isegi kui kogukasum on identne.

Jaotis E

Kasumlikkuse loogika

Profivo arvutab täieliku kasumlikkuse näitajate komplekti. Igaüks räägib loo eri osa — absoluutne tootlus, efektiivsus, ajaga kohandatud tulemuslikkus ja investorite tootlus.

Kasum on lihtne vahe NDV ja kogukulude vahel. Marginaal väljendab seda protsentina tulust. Kulude tasuvus (RoC) väljendab kasumit kogukulude suhtes — see on arendaja peamine näitaja, sest mõõdab kapitali kasutamise efektiivsust.

IRR (sisemine tulumäär) on aastane tootlus, mis tuleneb igakuisest rahavoogude profiilist ja lahendatakse iteratiivselt Newtoni-Raphsoni meetodil. NPV diskonteerib kõik tulevased rahavood nüüdisväärtuseks valitud määraga. MOIC näitab tagastatud omakapitali jagatud investeeritud omakapitaliga.

// Core Profitability
Profit = NDV − (Site + Total Build + Other Costs + Finance)
Margin = Profit / NDV
RoC = Profit / Total Costs // Total Costs includes finance

// Time-Adjusted Returns
IRR = monthly rate where NPV(cash_flows) = 0 // Newton-Raphson, annualised
monthly_discount = (1 + annual_discount_rate / 100)^(1 / 12) − 1
NPV = Sum( cash_flow[m] / (1 + monthly_discount)^m )

// Two IRR variants — Project (unlevered) and Equity (levered)
Project IRR = IRR on (costs − revenue) cashflow ignoring debt
Equity IRR = IRR on equity-only cashflow (debt funds proportional costs, revenue first repays debt + finance, residual flows to equity)

// Investor Metric
MOIC = (Equity Invested + Profit attributable to equity) / Equity Invested

// Funding requirement
Peak Equity = max(|cumulative cashflow when negative|) // largest funding gap
Break-even = first month where cumulative cashflow ≥ 0

Praktikas: projektil 20% RoC-ga, kuid negatiivse IRR-iga on ajastuse probleem — kasum on olemas, aga selle realiseerimine võtab liiga kaua. Vaadake alati RoC-d ja IRR-i koos.

Jaotis F

Stsenaariumide loogika

Iga projekt seisab silmitsi ebakindlusega. Profivo modelleerib kolme stsenaariumi — baas-, optimistliku ja pessimistliku — et piiritleda võimalike tulemuste vahemikku.

Iga stsenaarium rakendab protsentuaalseid muutusi viiele põhimuutujale: GDV, ehituskulud, maakulud, muud kulud ja intressimäärad. Mootor arvutab kõik näitajad iga stsenaariumi jaoks iseseisvalt.

Näiteks pessimistlik stsenaarium võib modelleerida GDV langust 10% ja ehituskulude tõusu 5%. Optimistlik võib modelleerida GDV tõusu 5% kulude muutumatuse korral. Baasstsenaarium kasutab teie sisestatud andmeid.

// Scenario Adjustments (all multiplicative on base values)
Scenario GDV = Base GDV × (1 + gdv_delta%)
Scenario Build = Base Build × (1 + build_delta%)
Scenario Land = Base Land × (1 + land_delta%)
Scenario Other = Base Other × (1 + other_delta%)
Scenario Finance = Base Finance × (1 + rate_delta%) // scales total finance cost

// All metrics recalculated per scenario
Scenario Profit, RoC, IRR, MOIC ... independently derived

Praktikas: kui pessimistlik stsenaarium näitab endiselt 10%+ kulude tasuvust, on projekt vastupidav. Kui see muutub negatiivseks, peate mõistma, milline muutuja kahjumit põhjustab.

Jaotis G

Tundlikkuse analüüsi loogika

Tundlikkuse analüüs läheb stsenaariumidest kaugemale, testides samaaegselt iga kahe muutuja kombinatsiooni. Valite kaks viiest sisendmuutujast ja Profivo genereerib maatriksi.

Iga telg liigub -20%-st +20%-ni 5% sammuga, luues 9x9 soojuskaardi 81 võimaliku tulemusega. Keskel olev lahter esindab baasjuhtumit. Lahtrid on värvikoodiga: roheline — kasumlik, kollane — piiripealne, punane — kahjumlik.

See näitab, millistel muutujatel on suurim mõju. Kui kogu veerg muudab värvi GDV kohandamisel, kuid read peaaegu ei nihku ehituskulude muutumisel, teate, et tulurisk domineerib.

// Sensitivity Matrix (9 × 9 = 81 cells)
Axis Steps = [−20%, −15%, −10%, −5%, 0%, +5%, +10%, +15%, +20%]

// Each cell recalculates with two variables perturbed
Cell[i,j] = recalculate( base × (1 + delta_A[i]), base × (1 + delta_B[j]) )

// Dependent costs scale with their driver:
// — VAT scales proportionally to GDV
// — Sales costs scale proportionally to GDV
// — Finance cost scales proportionally to (total costs excl. finance) and rate multiplier

// Output: RoC and Profit for each cell
// Color: green (profitable) → yellow (marginal) → red (loss)

Praktikas: tundlikkuse analüüs näitab, millisel muutujal on suurim mõju tootlusele. Kui suurem osa soojuskaardist jääb roheliseks isegi -15% juures mõlemal teljel, on teil tugev projekt märkimisväärse varuga.

Jaotis H

Vaikimisi väärtused

Uue projekti loomisel täidab Profivo eelnevalt konservatiivsed lähteväärtused, mis on kalibreeritud Leedu elamuturu jaoks. Need on kergesti muudetavad — need on olemas, et uus kasutaja näeks kohe toimivat mudelit.

// Tulu vaikeväärtused
Agendi komisjon: 0% | Õigusabikulud: 0,5% GDV-st | Sissemakse: 10% üksuse kohta
Käibemaksumäär: 21% | Käibemaksu režiim: hinnasse arvestatud (LT tava)
GIA / NIA suhe: 100% (lisakulu pole — kasutaja kohandab)

// Kulu vaikeväärtused
Ehituse reserv: 10% (Eelnevad + Otsene ehitus)
Tempelmaks: 0% (LT-spetsiifiline — kasutaja sisestab)
Muud ostukulud: 0% (õigus, hoolsuskohustus jne — kasutaja lisab)

// Finantseerimise vaikeväärtused (esmane laen)
Krediit: 30% LTC | Intressimäär: 7,5% aastas | Tähtaeg: 18 kuud
Väljamakse: Reserveeritud | Intressialus: Väljavõetud jääk
Arvutusrežiim: Rahavoog (S-kõvera väljamakse) — soovitatav, tööstusstandard
Kohustustasu: 3% krediidist

// Mezzanine vaikeväärtused (vaikimisi keelatud)
Määr: 10% aastas | Tähtaeg: 24 kuud | Väljamakse: Kapitaliseeritud

// Ajastus ja analüüs
Projekti kestus: 24 kuud | Ehitus: 14 kuud | Müük: 4 kuud
NPV diskontomäär: 10% aastas (igakuiselt geomeetriliselt liidetav)
Kulude / müügihinna eskaleerumine: 0% (kasutaja lisab inflatsiooni modelleerimiseks)
Tundlikkuse vahemik: −20% kuni +20% 5% sammuga (9 × 9 = 81 lahtrit)
Sihtkasum: 20% kogukuludest (kasutatakse jääk-krundi väärtuse arvutamiseks)

Tööstusstandardi valideerimine. Profivo arvutusmootorit võrreldi 2026-05-24 Apraoga (Suurbritannia juhtiv hindamis-SaaS) 12-üksuselisel Vilniuse projektil. Tulemus: kasum ja RoC <1% piires Apraost pärast ühte S-kõvera paranduse rakendamist (nüüd vaikimisi). Kõiki valemeid kontrolliti samal päeval uuesti.

Kuidas arvutused toimivad

Tululoogika

Kululoogika

Finantsloogika

Rahavoogude loogika

Kasumlikkuse loogika

Stsenaariumide loogika

Tundlikkuse analüüsi loogika

Vaikimisi väärtused

Vaadake neid arvutusi toimimas.