Korduma kippuvad küsimused

Arendusväärtuse hindamises on kõik omavahel seotud. Müügihinna muutmine mõjutab GDV-d, mis omakorda mõjutab kasumit, marginaali, RoC-d, IRR-i, NPV-d, stsenaariume ja tundlikkust. See on tahtlik — näitab iga eelduse tegelikku mõju. Korrektselt üles ehitatud hindamismudel peab muudatused edastama kogu arvutusahela ulatuses, sest nii reaalsed projektid toimivad.

Kasum on lõppnumber: tulud miinus kõik kulud. Rahavoog puudutab ajastust — millal raha tuleb ja millal läheb. Projekt võib olla üldiselt kasumlik, kuid ehituse ajal siiski rahast ilma jääda, sest kulud tekivad enne tulusid. Selle erinevuse mõistmine on kriitilise tähtsusega finantsjuhtimise ja likviidsuskriiside vältimise seisukohast.

Keskmine lahter on teie baasstsenaarium. Keskpunktist eemale liikumine näitab, mis juhtub, kui kaks muutujat muutuvad samaaegselt. Rohelised lahtrid näitavad kasumlikke tulemusi, punased — kahjumit. Mida rohkem rohelisi lahtreid soojuskaardil näete, seda vastupidavam on teie projekt muutuvatele tingimustele. Pöörake erilist tähelepanu sellele, kui kiiresti värvid rohelisest punaseks muutuvad — järsk üleminek tähendab õhukest marginaali.

Sõltub teie vaatenurgast. Marginaal näitab, kui suure osa igast tulueuro-st endale jätate. IRR näitab, kui tõhusalt teie kapital aja jooksul töötab. 6-kuuline projekt 10 % marginaaliga võib omada kõrgemat IRR-i kui 3-aastane projekt 25 % marginaaliga. Arendajad eelistavad sageli marginaali absoluutse tootluse tõttu, samas kui investorid keskenduvad IRR-ile kapitali efektiivsuse pärast.

Kontrollige kolme asja. Esiteks pessimistlik stsenaarium: kui see näitab kahjumit, on risk reaalne. Teiseks tundlikkuse analüüs: kui väikesed muutused viivad punasesse, on marginaalid õhukesed. Kolmandaks tippfinantseerimisvajadus: kui see on lähedal teie olemasolevale kapitalile, puudub puhver ootamatuste jaoks. Projekt, mis ei läbi kõiki kolme testi, on peaaegu kindlasti liiga riskantne.

Finantskulud — intressimaksed ja lepingutasud — on reaalne projektikulu. Kõrgemad intressimäärad suurendavad kogukulusid, mis vähendab kasumit. Pikemad projektitähtajad tähendavad rohkem intressi kogunemise kuid. Isegi 0,5 % intressimäära muutus võib oluliselt mõjutada kasumlikkust suuremates projektides, kus võlakoormust on märkimisväärne.

Tööstuse võrdlusnäitajad erinevad turu ja projekti tüübi lõikes, kuid üldiselt: 15 % või enam on vastuvõetav, 20 % või enam on hea ja 25 % või enam on suurepärane. Alla 15 % ei pruugi õigustada arenduse riski, pingutust ja alternatiivkulu. Siiski need künnised nihkuvad sõltuvalt kohaliku turu tingimustest, projekti keerukusest ja arendaja riskivalmidusest.

Profivo kasutab Newton-Raphsoni iteratsiooni igakuistel rahavoogudel, mis on anualiseeritud aastase IRR-i saamiseks. See on sama meetod, mida pangad ja institutsionaalsed investorid kasutavad oma sisemisteks arvutusteks. Matemaatiline täpsus on väga kõrge. Tulemuse üldine täpsus sõltub aga sellest, kui realistlikud on teie ajakava eeldused — prügi sisse, prügi välja.

Tasuvuskuu arvutatakse teie rahavoo mudelist. See on täpne ainult nii palju, kui täpsed on teie müügi ajakava eeldused. Kui müük on oodatust aeglasem, nihkub tasuvuspunkt hilisemaks — mis tähendab, et peate projekti kauem rahastama. Käsitlege tasuvuskuud parima hinnanguna, mitte garantiina, ja kontrollige alati, mis juhtub, kui see mõne kuu võrra nihkub.

Kui te pole veel ühtegi tulu ega kulu sisestanud, pole midagi varieerida. Tundlikkuse analüüs vajab tegelikke projektiandmeid — ühikuhindu, ehituskulusid ja ajakava — et näidata sisukaid variatsioone. Sisestage esmalt oma projekti eeldused ja tundlikkuse soojuskaart täitub reaalsete väärtustega, mis näitavad, kuidas kahe muutuja muutused mõjutavad teie valitud väljundmõõdikut.

LTV (laenu ja väärtuse suhe) võrdub võlaga jagatuna GDV-ga — see mõõdab finantsvõimendust valminud projekti lõppväärtuse suhtes. LTC (laenu ja kulude suhe) võrdub võlaga jagatuna kogukuludega — see mõõdab finantsvõimendust tegelike kulutuste suhtes. Pankadel on tavaliselt maksimaalsed piirid mõlema jaoks, tavaliselt umbes 65 % LTV ja 75 % LTC. Mõlemad peavad vastama laenuandja parameetritele finantseerimise kinnitamiseks.

Stsenaariumid annavad kolm selget tulemust — pessimistlik, baas- ja optimistlik — igaühele kohandatud eeldustega. Tundlikkuse analüüs testib süstemaatiliselt kahe muutuja kombinatsioone väärtuste vahemikus. Kasutage stsenaariume sidusgruppide esitlusteks, kus peate rääkima selge loo. Kasutage tundlikkuse analüüsi sügavamaks riskianalüüsiks, kus soovite täpselt mõista, millised muutujad on kõige olulisemad.

See sõltub teie jurisdiktsioonist ja projekti tüübist. Profivo laseb teil valida — käibemaks hinnas, väljaspool hinda või vabastatud. Paljudes EL riikides elamuarenduste puhul kohaldatakse käibemaksu müügihinnale. Äriobjektide puhul võib ostja käibemaksu tagasi nõuda. Konsulteerige oma maksunõustajaga oma konkreetse olukorra osas ja modelleerige mõlemat stsenaariumi, kui te pole kindel.

Tippfinantseerimisvajadus on maksimaalne negatiivne kumulatiivne rahavoog — suurim rahasumma, mida teie projekt vajab ükskõik millisel hetkel, enne kui tulud hakkavad kulusid katma. See on minimaalne omakapitali ja võlakapitali summa, mis peab olema saadaval. Kui tippfinantseerimisvajadus ületab teie olemasolevat finantseerimist, ei saa projekt jätkuda ilma täiendavate kapitaliallikateta.

Profivo pakub PDF-aruandeid professionaalse, bränditud kujundusega, mis sobivad laenuandjatele ja komiteedele. Exceli ekspordid sisaldavad täielikke andmetabeleid edasiseks analüüsiks. CSV-allalaadimised on saadaval integreerimiseks teiste tööriistadega. Kõik ekspordivormingud sisaldavad samu arvutusi, mida ekraanil näete — midagi ei ole ekspordis peidetud ega lihtsustatud.