Mõistete sõnastik

Valminud arenduse kogumüügiväärtus enne mahaarvamisi. GDV esindab projekti brutotulude potentsiaali, arvutatuna iga üksuse hinna korrutamisel üksuste arvuga või kogu müüdava pinna korrutamisel hinnaga pinnaühiku kohta.

GDV miinus müügikulud ja käibemaks — tegelikud tulud, mida saate. NDV kajastab seda, mis jõuab projektikontole pärast agenditasude, õiguskulude ja maksude mahaarvamist brutomüügist.

Müüdav või üüritav põrandapind, välja arvatud ühisalad, seinad, trepid ja hoone tehnosüsteemid. NIA on pind, mida ostjad või üürnikud tegelikult kasutavad ja mille eest maksavad.

Hoone kogusisepind, mõõdetuna välisseinte sisepinnani, sealhulgas ühisruumid, koridorid, tehnoruumid ja teenindusalad. GIA on ehituskulude hindamise alus.

Kuus müüdavate üksuste arv, mis määrab müügiajakava ja raha sissevoolu graafiku. Kõrgem müügitempo tähendab kiiremat müüki ja varasemaid tulusid, vähendades finantseerimiskulusid.

Erinevate üksuste tüüpide ja suuruste kombinatsioon arenduses. Näiteks võib projektis olla 40% ühe magamistoaga, 35% kahe magamistoaga ja 25% kolme magamistoaga korterit, igaüks erineva hinnaga.

Kõik valmis üksuste müügiga seotud kulud, sealhulgas agentide vahendustasud, õiguskulud, turunduskulud ja näidiskorteri kulud. Tavaliselt väljendatakse protsendina GDV-st.

Kinnisvaramaakleritele või müügimaakleritele üksuste turustamise ja müümise eest makstav vahendustasu. Tavaliselt 1-3% müügihinnast.

Ostja ettemakse broneeringu või lepingu vahetamise korral, tavaliselt 10-20% ostuhinnast. Sissemaksed tagavad varajase raha sissevoolu enne ehituse lõpetamist.

Käibemaks kinnisvaramüügilt. Profivo toetab kahte režiimi: <strong>käibemaks sees</strong> (vaikimisi) — hind sisaldab juba maksu, KM = hind × määr / (1 + määr); <strong>käibemaks väljas</strong> — hind ilma maksuta, KM = hind × määr. LT standardmäär 21%, vähendatud 9% mõnele uuele elamuehitusele.

Otsesed ehituskulud, sealhulgas tööjõud, materjalid ja alltöövõtjate kulud. Ehituskulud on enamiku arenduste suurim kulukategooria ja on tavaliselt noteeritud GIA ruutmeetri kohta.

Professionaalsed tasud ja mitteehituslikud kulud, sealhulgas arhitektuur, konstruktsioonide projekteerimine, planeerimiskonsultandid, projektijuhtimine, kindlustus ja turundus. Tavaliselt 10-15% ehituskuludest.

Reserveelarve ettenägematute kulude jaoks, tavaliselt 5-10% ehituskuludest. Reserv katab ootamatuid pinnasetigimussi, projektimuudatusi, materjalide hinnatõuse ja muid riske.

Ehitusplatsi ettevalmistus- ja ajaga seotud kulud, sealhulgas ajutised rajatised, platsi piirdeaed, olmemoodulid, tellingud, kraanad ja ehitusplatsi juhtimispersonal.

Mitteehituslikud kulud nagu projekteerimistaasud, planeerimisavalduse taasud, ehitusload, keskkonnahinnangud, kindlustusmaksed ja juriidilised kulud.

Teed, tehnovõrgud, kanalisatsioon, haljastus ja muud kogu arendust teenivad platsitööd. Infrastruktuuri kulud on ehituskuludest eraldatud ja sageli koormatud ehitusgraafiku algusesse.

Peamine laen pangalt või institutsionaalselt laenuandjalt, millel on tagasimaksmisel esimene prioriteet. Esimese järgu laen katab tavaliselt 60-70% kogukuludest (LTC) ja kannab madalaimat intressimäära.

Teisene finantseerimiskiht, mis asub esimese järgu laenu ja omakapitali vahel. Mezzanine kannab kõrgemat intressimäära (tavaliselt 12-20%), kuna see on allutatud esimese järgu laenule.

Kogulaen jagatud arenduse koguväärtusega. LTV mõõdab finantsvõimendust valminud projekti lõppväärtuse suhtes. Laenuandjad kasutavad LTV-d oma riskipositsiooni piiramiseks.

Kogulaen jagatud projekti kogukuludega. LTC mõõdab, kui suur osa projekti kulutustest rahastatakse laenuga. See on peamine näitaja, mida laenuandjad kasutavad maksimaalse laenusumma määramiseks.

Laenamise aastakulu, mida tavaliselt arvestatakse kasutatud laenujäägilt. Intressid kogunevad igakuiselt ja võivad olla kapitaliseeritud või teenindatud.

Ühekordne tasu, mida laenuandja võtab laenu seadistamise eest, tavaliselt 1-2% kogu laenusummast.

Tasu, mis makstakse laenuandjale laenu täielikul tagasimaksmisel, tavaliselt 0,5-1% kogu laenusummast.

Arendaja enda vahendid, mis on projekti investeeritud — vahe kogukulude ja kogulaenu vahel. Omakapital kannab suurimat riski, kuna see makstakse tagasi viimasena.

Kokkulepe, kus investor rahastab arenduse ehitamist vastutasuks valmis vara omandiõiguse eest. Investor ostab sisuliselt hoone enne selle ehitamist.

Arenduse netoväärtus miinus kogukulud (sh finantseerimiskulud) — iga arenduse hindamise lõpptulemus. Kasum on absoluutne summa, mille arendaja projektist teenib.

Kasum jagatud NDV-ga, väljendatud protsendina. Marginaal näitab, mitu protsenti netotulust jääb kasumiks pärast kõigi kulude tasumist.

Kasum jagatud kogukuludega, väljendatud protsendina. RoC mõõdab, kui palju kasumit genereeritakse iga investeeritud kulutusühiku kohta ja on arendajate peamine tootlusnäitaja.

Kasum jagatud arenduse koguväärtusega, väljendatud protsendina. RoGDV annab tootlusnäitaja projekti kogu brutoväärtuse suhtes.

Aastane tootlus, mis arvestab kõigi rahavoogude ajastust. IRR vastab küsimusele: millist aastast protsenttootlust see investeering genereerib?

IRR, mis arvutatakse ainult omakapitali rahavoogudelt, välja arvatud laen. Omakapitali IRR mõõdab tootlust arendaja enda kapitalile, mida võimendab finantsvõimendus.

Kogu tagastatud omakapital jagatud kogu investeeritud omakapitaliga. MOIC 1,5x tähendab, et investor saab tagasi 1,5 korda oma algse investeeringu.

Kõigi tulevaste projekti rahavoogude tänane väärtus, diskonteeritud kindlaks määratud määraga. NPV vastab: kas see projekt on väärt rohkem kui investeeritud kapital?

Profivo arvutab arendustootlust kui NDV jagatud kogukuludega (sealhulgas finantseerimine). Näitab, kui palju puhasväärtust luuakse iga kulutatud euro kohta — sarnane RoC-ile, kuid lugejas on NDV, mitte kasum.

Kasutaja määratud kasumilävend teostatavuse testimiseks. Sihtmiite kasumi seadmisel saab Profivo tagurpidi arvutada maksimaalse maahinna või minimaalse müügihinna.

Maksimaalne hind, mida arendaja saab maa eest maksta, saavutades siiski sihtmit kasumi. RLV arvutatakse, lahutades kõik arenduskulud ja nõutava kasumi NDV-st.

Tehnika testimiseks, kuidas kahe sisendmuutuja samaagsed muutused mõjutavad kasumlikkust. Tundlikkuse maatriks näitab nt müügihindade ja ehituskulude varieerimise mõju.

Mitme täieliku projektieelduste komplekti võrdlemine — tavaliselt pessimistlik, baas- ja optimistlik variant — et mõista võimalike tulemuste vahemikku.

Kuu projekti ajakavas, mil kumulatiivne rahavoog muutub positiivseks — punkt, kus kogu saadud tulu ületab kogu kulutatud kulusid.

Maksimaalne kogu sularahavajadus projekti mis tahes hetkel — kumulatiivse rahavoo kõvera sügavaim punkt enne tulude kulude kompenseerimise algust.

Kumulatiivsete kulude ja tulude visualiseering projekti ajakava jooksul, moodustades S-kuju.

Kõigi sissevoolude ja väljavoolude netotulem projekti igal kuul. Positiivsed kuud tähendavad rohkem siseneva raha kui väljamineva.

Kõigi rahavoogude jooksev summa projekti algusest. Kumulatiivne rahavoog algab nullist, langeb ehituse ajal negatiivseks ja tõuseb müügitulude laekumisel tagasi positiivseks.

Nüüdispuhasväärtuse arvutamiseks kasutatav määr, mis esindab raha ajaväärtust ja minimaalset vastuvõetavat tootlust.

Ehituskulude või müügihindade aastane protsentuaalne kasv inflatsiooni arvestamiseks. Kulude eskalatsioon suurendab aja jooksul projekti kogukulusid, samas hinnaeskalatsioon võib pikematel projektidel tulusid parandada.