Funkcijas Risinājumi Attīstītāji Bankas un aizdevēji Konsultanti Izglītība Cenas Par mums Metodoloģija Terminu vārdnīca Kā aprēķinām Grafiku lasīšana Rezultātu interpretācija Praktiski piemēri BUJ
Ieiet Rezervēt demo Sākt izmēģinājumu
Sākums/Metodoloģija/Kā aprēķinām
Metodoloģija

Kā darbojas aprēķini

No sākotnējiem pieņēmumiem līdz investīcijām gataviem rādītājiem — lūk, loģika aiz katra Profivo skaitļa.

Sadaļa A

Ieņēmumu loģika

Ieņēmumi attīstības novērtējumā sākas ar bruto attīstības vērtību (GDV) — kopējiem paredzamajiem pārdošanas ieņēmumiem no visām projekta vienībām. Profivo to aprēķina, summējot katra vienības tipa ieguldījumu: daudzums reizināts ar platību un cenu par kvadrātmetru.

No GDV tiek atskaitītas pārdošanas izmaksas: aģentu komisijas (kā procentuālā daļa no GDV), juridiskās nodevas par īpašuma nodošanu un citas jūsu noteiktās pārdošanas izmaksas. PVN apstrāde ir konfigurējama — cenas var ievadīt ar vai bez PVN, un dzinējs attiecīgi pielāgojas.

Rezultāts ir neto attīstības vērtība (NDV), kas atspoguļo faktiskos ieņēmumus, kas pieejami izmaksu segšanai un peļņas gūšanai.

// Gross Development Value
GDV = Sum( quantity × area_m2 × price_per_m2 ) for each unit type

// Sales Costs (percentage + fixed extras)
Sales Costs = (agent_fee% + legal_fee% + extra_pct%) × GDV + extra_fixed_amounts

// VAT — two regimes
VAT = if vatIncluded (default): GDV × vat% / (100 + vat%)   // 21/121 for LT 21% VAT
VAT = if vatExclusive: GDV × vat% / 100

// Net Development Value
NDV = GDV − Sales Costs − VAT

PVN režīmi — Lietuvas dzīvojamiem projektiem, kur jaunbūvēm piemēro 21% PVN, cenas parasti ievada ar PVN (bruto cena, redzama pircējam). Dzinis izdala PVN daļu kā GDV × 21/121. PVN brīvajiem tirgiem var iestatīt 0% likmi vai izmantot režīmu bez PVN.

Praksē: 1% cenas/m² izmaiņa projektā ar 50 vienībām pa 70 m² var mainīt GDV par desmitiem tūkstošu. Ieņēmumu pieņēmumi ir lielākais svira jebkurā novērtējumā.

Sadaļa B

Izmaksu loģika

Būvniecības izmaksas veido izmaksu struktūras pamatu. Profivo tās aprēķina kā likmi par kvadrātmetru bruto iekšējās platības (GIA), reizinātu ar kopējo GIA. Projektos pa posmiem izmaksas var sadalīt starp būvniecības fāzēm ar dažādām likmēm.

Papildus tiešajām būvniecības izmaksām dzinējs pievieno neparedzēto izdevumu rezervi (procentuālo buferi nezināmajam), provizoriskās izmaksas (fiksētas summas objekta iekārtošanai, pagaidu darbiem un profesionālajiem maksājumiem) un citas izmaksas, kuras var noteikt kā procentu no būvniecības izmaksām, procentu no GDV vai fiksētu summu.

// Direct Build Costs
Direct Build = cost_per_m2 × total_GIA per phase

// Contingency — applied on Preliminaries + Direct Build (NOT direct only)
Contingency = contingency% × (Preliminaries + Direct Build)

// Total Build Cost (per phase, summed across all phases)
Total Build = Preliminaries + Direct Build + Contingency

// Other Costs (separate top-level bucket, not part of Total Build)
Other Costs = Sum( pct_of_build_items + pct_of_gdv_items + fixed_items )

// Site / Land Cost
Site Cost = Sum( land_price + land_price × stamp_duty% ) × (1 + other_purchase%)

// Total Project Costs (excl. finance)
Total Costs = Site + Total Build + Other Costs
  • Citas izmaksas kā % no būvniecības — mainās atkarībā no būvniecības sarežģītības
  • Citas izmaksas kā % no GDV — mainās atkarībā no projekta vērtības (piem., mārketings)
  • Citas izmaksas kā fiksētas summas — zināmi lielumi, piem., plānošanas maksas

Praksē: būvniecības izmaksas parasti ir lielākais atsevišķais izdevums attīstības projektā — bieži 40–60% no kopējām projekta izmaksām. To precīza noteikšana ir būtiska pareizam novērtējumam.

Sadaļa C

Finansēšanas loģika

Attīstības finansējums parasti ietver divus slāņus. Galvenais parāds — primārā kredītlīnija, ko nosaka summa (vai % no izmaksām/vērtības), gada procentu likme, organizēšanas maksa (iekasēta iepriekš kā % no kredīta) un izvēles izejas maksa. Mezzanine parāds — sekundārs, dārgāks slānis, kas aizpilda plaisu starp galveno parādu un pašu kapitālu.

Trīs aprēķinu režīmi pieejami katram aizdevējam. Jaunajiem projektiem noklusētais — Naudas plūsma (S-līknes izņemšana), kas atbilst tam, kā bankas (Swedbank, SEB, Luminor) modelē reālus būvniecības kredītus:

  • Naudas plūsma (S-līkne, ieteicams) — iziet cauri mēneša naudas plūsmām un aprēķina atlikumu kā max(0, kumulatīvās izmaksas − kumulatīvie ieņēmumi) katru mēnesi. Procenti uzkrājas uz reālā atlikuma. Atspoguļo patieso izmaksāšanas laiku — sākumā zemes iegāde, S-līknes būvniecības izmaksas virsotnē vidū, pēc tam pārdošanas ieņēmumi samazina atlikumu pēdējos mēnešos.
  • Auto — vienkāršots lineārs tuvinājums: vienādas mēneša izmaksas visā termiņā. Ātrāks, bet pārvērtē procentus par ~10–15% salīdzinājumā ar reālu izmaksāšanu, jo ignorē atmaksu no ieņēmumiem. Saglabāts savietojamībai ar vecākiem projektiem.
  • Pārrakstīšana — lietotājs tieši ievada fiksētu procentu summu. Noderīgi, lai saskaņotu konkrētu aizdevēja piedāvājumu.

Izmaksas veids nosaka, kā maksā procentus: Rezervēti (procenti rezervēti no kredīta, noklusētais), Pievienoti (procenti pievienoti atlikumam un kapitalizēti) vai Apkalpoti (maksā ik mēnesi no ārējiem līdzekļiem).

Pašu kapitāls ir atlikums — viss, ko kopējās projekta izmaksas (izņemot finansēšanas izmaksas) nesedz parāds. LTV (kredīta un vērtības attiecība) mēra parādu pret GDV; LTC (kredīta un izmaksu attiecība) mēra parādu pret kopējām izmaksām.

// Cashflow mode (default) — walks monthly cashflow
Outstanding[m] = min(facility, max(0, cum_costs[m] − cum_revenue[m]))
Monthly Interest[m] = Outstanding[m] × monthly_rate
// If payout = retained/rolled, accrued interest adds to Outstanding

// Auto mode (legacy linear) — equal monthly draws
draw = facility / term_months
balance[m] = m × draw
Interest_auto = facility × monthly_rate × (months + 1) / 2

// Total Finance Costs (any mode)
Total Finance = Sum(monthly_interest) + arrangement_fee + exit_fee

// Equity Requirement & Key Ratios
Equity = Total Costs (excl. finance) − Total Debt Facilities
LTV = Total Debt / GDV   |   LTC = Total Debt / Total Costs

// Monthly rate from annual
monthly_rate = annual_rate / 12 // when interest period = "annual"
monthly_rate = entered_rate // when interest period = "monthly"

Validēts pret AK nozares standartu. Mūsu paritātes testā pret Aprao (AK vadošo novērtēšanas rīku) 12 vienību Viļņas dzīvojamā projektā Profivo S-līknes naudas plūsmas režīms rada procentus <1% robežās no Aprao nozares S-līknes algoritma. Esošie projekti bez skaidri norādīta režīma atgriežas pie Auto (vecais lineārais), lai saglabātu savus skaitļus.

Sadaļa D

Naudas plūsmu loģika

Attīstības novērtējums būtībā ir naudas plūsmu modelis. Profivo sadala visas izmaksas un ieņēmumus pa mēnešiem, izmantojot S-līknes sadalījumu — reālistisku modeli, kur izdevumi sākas lēni, sasniedz maksimumu perioda vidū un samazinās beigās.

Zemes iegādes izmaksas parasti tiek ievietotas 1. mēnesī kā vienreizējs maksājums. Būvniecības izmaksas tiek sadalītas noteiktajā būvniecības periodā, izmantojot S-līkni. Pārdošanas ieņēmumi tiek sadalīti pārdošanas periodā, parasti sākot pēc būvniecības sākuma vai pabeigšanas atkarībā no tirgus.

Eskalāciju var piemērot gan izmaksām, gan ieņēmumiem — gada procentuālo pieaugumu, kas tiek salikts ik mēnesi. Tas modelē inflāciju vai paredzamo tirgus kustību projekta laika periodā.

// S-Curve Distribution (ease-in-out quadratic)
s_curve_weight[m] = normalised so Sum across all months = 1
Monthly Allocation = total_amount × s_curve_weight[month]

// Escalation (annual rate, compounded monthly geometrically)
monthly_factor = (1 + annual_rate / 100)^(1 / 12)
Escalated Value[m] = base_value × monthly_factor^(m − 1)

// Cumulative Cash Flow
Net Position[m] = Sum(revenue[1..m]) − Sum(costs[1..m])

Praksē: tāda pati peļņa, atšķirīgs laiks = atšķirīga IRR. Projektam, kas gūst visus ieņēmumus 24. mēnesī, būs zemāka IRR nekā projektam ar pakāpenisku pārdošanu no 12. mēneša, pat ja kopējā peļņa ir identiska.

Sadaļa E

Rentabilitātes loģika

Profivo aprēķina pilnu rentabilitātes rādītāju komplektu. Katrs no tiem stāsta citu stāsta daļu — absolūto atdevi, efektivitāti, laikā koriģēto sniegumu un investoru atdevi.

Peļņa ir vienkārša starpība starp NDV un kopējām izmaksām. Marža to izsaka kā procentu no ieņēmumiem. Izmaksu atdeve (RoC) izsaka peļņu attiecībā pret kopējiem izdevumiem — tas ir attīstītāja galvenais rādītājs, jo mēra, cik efektīvi tiek izmantots kapitāls.

IRR (iekšējā ienesīguma norma) ir gada ienesīgums, kas iegūts no mēneša naudas plūsmu profila, atrisināts iteratīvi ar Ņūtona-Rafsona metodi. NPV diskontē visas nākotnes naudas plūsmas uz pašreizējo vērtību ar izvēlēto likmi. MOIC parāda kopējo atgriezto pašu kapitālu, dalītu ar ieguldīto pašu kapitālu.

// Core Profitability
Profit = NDV − (Site + Total Build + Other Costs + Finance)
Margin = Profit / NDV
RoC = Profit / Total Costs // Total Costs includes finance

// Time-Adjusted Returns
IRR = monthly rate where NPV(cash_flows) = 0 // Newton-Raphson, annualised
monthly_discount = (1 + annual_discount_rate / 100)^(1 / 12) − 1
NPV = Sum( cash_flow[m] / (1 + monthly_discount)^m )

// Two IRR variants — Project (unlevered) and Equity (levered)
Project IRR = IRR on (costs − revenue) cashflow ignoring debt
Equity IRR = IRR on equity-only cashflow (debt funds proportional costs, revenue first repays debt + finance, residual flows to equity)

// Investor Metric
MOIC = (Equity Invested + Profit attributable to equity) / Equity Invested

// Funding requirement
Peak Equity = max(|cumulative cashflow when negative|) // largest funding gap
Break-even = first month where cumulative cashflow ≥ 0

Praksē: projektam ar 20% RoC, bet negatīvu IRR ir laika problēma — peļņa ir, bet tās realizēšana aizņem pārāk ilgu laiku. Vienmēr aplūkojiet RoC un IRR kopā.

Sadaļa F

Scenāriju loģika

Katrs projekts saskaras ar nenoteiktību. Profivo modelē trīs scenārijus — bāzes, optimistisko un pesimistisko — lai noteiktu iespējamo rezultātu diapazonu.

Katrs scenārijs piemēro procentuālas novirzes pieciem galvenajiem mainīgajiem: GDV, būvniecības izmaksas, zemes izmaksas, citas izmaksas un procentu likmes. Dzinējs pārrēķina visus rādītājus katram scenārijam neatkarīgi.

Piemēram, pesimistiskais scenārijs var modelēt GDV kritumu par 10%, kamēr būvniecības izmaksas pieaug par 5%. Optimistiskais var modelēt GDV pieaugumu par 5% ar nemainīgām izmaksām. Bāzes scenārijs izmanto jūsu ievadītos datus.

// Scenario Adjustments (all multiplicative on base values)
Scenario GDV = Base GDV × (1 + gdv_delta%)
Scenario Build = Base Build × (1 + build_delta%)
Scenario Land = Base Land × (1 + land_delta%)
Scenario Other = Base Other × (1 + other_delta%)
Scenario Finance = Base Finance × (1 + rate_delta%) // scales total finance cost

// All metrics recalculated per scenario
Scenario Profit, RoC, IRR, MOIC ... independently derived

Praksē: ja pesimistiskais scenārijs joprojām rāda 10%+ izmaksu atdevi, projekts ir izturīgs. Ja rezultāts kļūst negatīvs, pirms turpināšanas jāsaprot, kurš mainīgais rada zaudējumus.

Sadaļa G

Jutīguma analīzes loģika

Jutīguma analīze pārsniedz scenārijus, vienlaicīgi testējot katru divu mainīgo kombināciju. Jūs izvēlaties divus no pieciem ievades mainīgajiem, un Profivo ģenerē matricu.

Katra ass virzās no -20% līdz +20% ar 5% soli, veidojot 9x9 siltumkarti ar 81 iespējamu rezultātu. Centrālā šūna ir bāzes scenārijs. Šūnas ir iekrāsotas: zaļš — rentabls, dzeltens — robežgadījums, sarkans — zaudējumi.

Tas atklāj, kuriem mainīgajiem ir vislielākā ietekme. Ja visa kolonna maina krāsu, koriģējot GDV, bet rindas gandrīz nemainās, mainoties būvniecības izmaksām, ieņēmumu risks dominē.

// Sensitivity Matrix (9 × 9 = 81 cells)
Axis Steps = [−20%, −15%, −10%, −5%, 0%, +5%, +10%, +15%, +20%]

// Each cell recalculates with two variables perturbed
Cell[i,j] = recalculate( base × (1 + delta_A[i]), base × (1 + delta_B[j]) )

// Dependent costs scale with their driver:
// — VAT scales proportionally to GDV
// — Sales costs scale proportionally to GDV
// — Finance cost scales proportionally to (total costs excl. finance) and rate multiplier

// Output: RoC and Profit for each cell
// Color: green (profitable) → yellow (marginal) → red (loss)

Praksē: jutīguma analīze parāda, kuram mainīgajam ir vislielākā ietekme. Ja lielākā daļa siltumkartes paliek zaļa pat pie -15% uz abām asīm, jums ir stabils projekts ar ievērojamu drošības rezervi.

Sadaļa H

Noklusētās vērtības

Veidojot jaunu projektu, Profivo iepriekš aizpilda konservatīvas sākotnējās vērtības, kas kalibrētas Lietuvas dzīvojamajam tirgum. Tās ir viegli maināmas — tās pastāv, lai jauns lietotājs uzreiz redzētu strādājošu modeli.

// Ieņēmumu noklusētie
Aģenta komisija: 0%  |  Juridiskie maksājumi: 0,5% no GDV  |  Avanss: 10% par vienību
PVN likme: 21%  |  PVN režīms: iekļauts cenā (LT konvencija)
GIA / NIA attiecība: 100% (bez papildu — lietotājs pielāgo)

// Izmaksu noklusētie
Būvniecības rezerve: 10% (Sagatavošanas + Tiešās)
Zīmognodeva: 0% (LT specifika — lietotājs ievada)
Citas iegādes izmaksas: 0% (juridiskās, due diligence — lietotājs pievieno)

// Finansēšanas noklusētie (galvenais kredīts)
Kredīts: 30% LTC  |  Procentu likme: 7,5% gadā  |  Termiņš: 18 mēn.
Izmaksa: Rezervēta  |  Procentu bāze: Izņemtais atlikums
Aprēķinu režīms: Naudas plūsma (S-līknes izņemšana) — ieteicams, nozares standarts
Saistību maksa: 3% no kredīta

// Mezzanine noklusētie (pēc noklusējuma izslēgts)
Likme: 10% gadā  |  Termiņš: 24 mēn.  |  Izmaksa: Pievienota

// Laiks un analīze
Projekta ilgums: 24 mēn.  |  Būvniecība: 14 mēn.  |  Pārdošana: 4 mēn.
NPV diskonta likme: 10% gadā (ik mēnesi ģeometriski salikta)
Izmaksu / pārdošanas cenas eskalācija: 0% (lietotājs pievieno inflācijas modelēšanai)
Jutīguma diapazons: −20% līdz +20% ar 5% soli (9 × 9 = 81 šūna)
Mērķa peļņa: 20% no kopējām izmaksām (izmanto Atlikušās zemes vērtības aprēķinā)

Nozares standarta validācija. Profivo aprēķinu dzinis 2026-05-24 tika salīdzināts ar Aprao (AK vadošo novērtēšanas SaaS) 12 vienību Viļņas projektā. Rezultāts: peļņa un RoC <1% robežās no Aprao pēc viena S-līknes uzlabojuma (tagad noklusētais). Visas formulas tika pārbaudītas atkārtoti tajā pašā dienā.

Skatiet šos aprēķinus darbībā.

Izveidojiet pilnu novērtējumu 15 minūtēs un vērojiet, kā katrs rādītājs pārrēķinās reālajā laikā.

Sākt bezmaksas izmēģinājumu → Rezervēt demo