Biežāk uzdotie jautājumi

Attīstības novērtējumā viss ir savstarpēji saistīts. Mainot pārdošanas cenu, mainās GDV, kas ietekmē peļņu, maržu, RoC, IRR, NPV, scenārijus un jutīgumu. Tā tas ir paredzēts — tas parāda katra pieņēmuma patieso ietekmi. Pareizi izveidotam novērtējuma modelim ir jāizplata izmaiņas pa visu aprēķinu ķēdi, jo tā darbojas reāli projekti.

Peļņa ir gala skaitlis: ieņēmumi mīnus visas izmaksas. Naudas plūsma ir par laiku — kad nauda ienāk un kad iziet. Projekts var būt kopumā rentabls, bet būvniecības laikā var pietrūkt naudas, jo izmaksas rodas pirms ieņēmumiem. Šīs atšķirības izpratne ir būtiska finansējuma pārvaldībai un likviditātes krīžu novēršanai.

Centrālā šūna ir jūsu bāzes scenārijs. Pārvietojoties prom no centra, redzams, kas notiek, kad divi mainīgie mainās vienlaicīgi. Zaļās šūnas norāda uz rentabliem rezultātiem, sarkanās — uz zaudējumiem. Jo vairāk zaļo šūnu redzams siltuma kartē, jo noturīgāks ir jūsu projekts pret mainīgiem apstākļiem. Pievērsiet īpašu uzmanību tam, cik ātri krāsas mainās no zaļas uz sarkanu — asa pāreja nozīmē šauras maržas.

Tas ir atkarīgs no jūsu perspektīvas. Marža parāda, cik lielu daļu no katra ieņēmumu eiro jūs paturēsiet. IRR parāda, cik efektīvi jūsu kapitāls strādā laika gaitā. 6 mēnešu projektam ar 10% maržu var būt augstāks IRR nekā 3 gadu projektam ar 25% maržu. Attīstītāji bieži prioritizē maržu absolūtai atdevei, kamēr investori fokusējas uz IRR kapitāla efektivitātei.

Pārbaudiet trīs lietas. Pirmkārt, negatīvo scenāriju: ja tas rāda zaudējumus, risks ir reāls. Otrkārt, jutīguma analīzi: ja nelielas izmaiņas noved pie sarkanā, maržas ir šauras. Treškārt, maksimālo finansējuma apjomu: ja tas ir tuvu jūsu pieejamajam kapitālam, nav bufera neparedzētam. Projekts, kas neatbilst visiem trim testiem, gandrīz noteikti ir pārāk riskants.

Finanšu izmaksas — procentu maksājumi un noformēšanas maksa — ir reālas projekta izmaksas. Augstākas procentu likmes palielina kopējās izmaksas, kas samazina peļņu. Garāki projektu termiņi nozīmē vairāk procentu uzkrāšanas mēnešu. Pat 0,5 % likmes izmaiņa var būtiski ietekmēt rentabilitāti lielākos projektos, kur parāds ir ievērojams.

Nozares standarti atšķiras atkarībā no tirgus un projekta veida, bet vispārīgi: 15 % un vairāk ir pieņemami, 20 % un vairāk ir labi, bet 25 % un vairāk ir izcili. Zem 15 % var neattaisnot attīstības risku, piepūli un alternatīvās izmaksas. Tomēr šie sliekšņi mainās atkarībā no vietējā tirgus apstākļiem, projekta sarežģītības un attīstītāja riska apetītes.

Profivo izmanto Ņūtona-Rafsona iterāciju ikmēneša naudas plūsmām, kas ir anualizēta, lai iegūtu gada IRR. Šī ir tā pati metode, ko bankas un institucionālie investori izmanto saviem iekšējiem aprēķiniem. Matemātiskā precizitāte ir ļoti augsta. Tomēr kopējā rezultāta precizitāte ir atkarīga no tā, cik reālistiski ir jūsu laika pieņēmumi — atkritumi iekšā, atkritumi ārā.

Līdzsvara punkta mēnesis tiek aprēķināts no jūsu naudas plūsmas modeļa. Tas ir tikai tik precīzs, cik precīzi ir jūsu pārdošanas grafika pieņēmumi. Ja pārdošana ir lēnāka nekā gaidīts, līdzsvara punkts nobīdās vēlāk — un tas nozīmē, ka projekts jāfinansē ilgāk. Uztveriet līdzsvara mēnesi kā labāko novērtējumu, nevis garantiju, un vienmēr pārbaudiet, kas notiek, ja tas nobīdās par dažiem mēnešiem.

Ja vēl neesat ievadījis nekādus ieņēmumus vai izmaksas, nav ko variēt. Jutīguma analīzei nepieciešami reāli projekta dati — vienību cenas, būvniecības izmaksas un laika grafiks —, lai parādītu jēgpilnas variācijas. Vispirms ievadiet projekta pieņēmumus, un jutīguma siltuma karte tiks aizpildīta ar reālām vērtībām, kas parāda, kā divu mainīgo izmaiņas ietekmē jūsu izvēlēto rezultātu rādītāju.

LTV (aizdevuma un vērtības attiecība) ir vienāds ar parādu dalītu ar GDV — tas mēra sviru pret pabeigta projekta gala vērtību. LTC (aizdevuma un izmaksu attiecība) ir vienāds ar parādu dalītu ar kopējām izmaksām — tas mēra sviru pret faktiskajiem izdevumiem. Bankām parasti ir maksimālie limiti abiem rādītājiem, parasti ap 65 % LTV un 75 % LTC. Abiem jāatbilst aizdevēja parametriem, lai saņemtu finansējuma apstiprinājumu.

Scenāriji sniedz trīs skaidrus rezultātus — pesimistisko, bāzes un optimistisko — ar individuāliem pieņēmumiem katram. Jutīguma analīze sistemātiski testē divu mainīgo kombinācijas vērtību diapazonā. Izmantojiet scenārijus ieinteresēto pušu prezentācijām, kur jums jāstāsta skaidrs stāsts. Izmantojiet jutīguma analīzi padziļinātai riska analīzei, kur vēlaties precīzi saprast, kuri mainīgie ir vissvarīgākie.

Tas ir atkarīgs no jūsu jurisdikcijas un projekta veida. Profivo ļauj izvēlēties — PVN iekļauts cenā, izslēgts vai atbrīvots. Daudzās ES valstīs dzīvojamo projektu gadījumā PVN tiek piemērots pārdošanas cenai. Komerciālajiem īpašumiem PVN var būt atgūstams pircējam. Konsultējieties ar savu nodokļu konsultantu par savu konkrēto situāciju un modelējiet abus scenārijus, ja neesat pārliecināts.

Maksimālais finansējuma apjoms ir lielākā negatīvā kumulatīvā naudas plūsma — visvairāk naudas, ko jūsu projekts prasa jebkurā brīdī, pirms ieņēmumi sāk segt izmaksas. Šī ir minimālā pašu kapitāla un parāda summa, kas jums ir jābūt pieejamai. Ja maksimālais finansējuma apjoms pārsniedz pieejamo finansējumu, projekts nevar turpināties bez papildu kapitāla avotiem.

Profivo piedāvā PDF atskaites ar profesionālu, zīmola noformējumu, kas piemērots aizdevējiem un komitejām. Excel eksporti ietver pilnas datu tabulas turpmākai analīzei. CSV lejupielādes ir pieejamas integrācijai ar citiem rīkiem. Visi eksporta formāti satur tos pašus aprēķinus, ko redzat ekrānā — nekas nav slēpts vai vienkāršots eksportos.