Terminu vārdnīca

Pabeigtās attīstības kopējā pārdošanas vērtība pirms jebkādiem atskaitījumiem. GDV atspoguļo projekta bruto ieņēmumu potenciālu, ko aprēķina, reizinot katras vienības cenu ar vienību skaitu vai kopējo pārdodamo platību ar cenu par platības vienību.

GDV mīnus pārdošanas izmaksas un PVN — faktiskie ieņēmumi, ko saņemat. NDV atspoguļo to, kas nonāk projekta kontā pēc aģentu maksu, juridisko maksu un nodokļu atskaitījumiem no bruto pārdošanas.

Pārdodamā vai iznomājamā stāva platība, izņemot koplietošanas zonas, sienas, kāpnes un ēkas inženiersistēmas. NIA ir platība, ko pircēji vai īrnieki faktiski izmanto un par ko maksā.

Ēkas kopējā iekšējā platība, mērot līdz ārsienu iekšējai virsmai, ieskaitot koplietošanas telpas, koridorus, tehniskās telpas un apkalpošanas zonas. GIA ir būvniecības izmaksu aplēses pamats.

Mēnesī pārdoto vienību skaits, kas nosaka pārdošanas grafiku un naudas ieplūdes grafiku. Augstāks absorbcijas temps nozīmē ātrāku pārdošanu un agrākus ieņēmumus, samazinot finansēšanas izmaksas.

Dažādu vienību tipu un izmēru kombinācija attīstībā. Piemēram, projektā var būt 40% vienistabu, 35% divistabas un 25% trīsistabu dzīvokļu, katrs ar atšķirīgu cenu.

Visi ar pabeigto vienību pārdošanu saistītie izdevumi, ieskaitot aģentu komisijas maksu, juridiskās maksas, mārketinga izmaksas un paraugdzīvokļa izdevumus. Parasti izteikti kā procents no GDV.

Komisijas maksa nekustamā īpašuma aģentiem vai pārdošanas brokeriem par vienību mārketingu un pārdošanu. Parasti svārstās no 1-3% no pārdošanas cenas.

Pircēja avansa maksājums, veicot rezervāciju vai apmainoties ar līgumiem, parasti 10-20% no pirkuma cenas. Depozīti nodrošina agrīnu naudas ieplūdi pirms būvniecības pabeigšanas.

Pievienotās vērtības nodoklis nekustamā īpašuma pārdošanai. Profivo atbalsta divus režīmus: <strong>PVN iekļauts</strong> (noklusētais) — cena jau ietver nodokli, PVN = cena × likme / (1 + likme); <strong>PVN izslēgts</strong> — cena bez nodokļa, PVN = cena × likme. LT standarta likme 21%, samazināta 9% dažām jaunām dzīvojamām būvēm.

Tiešie būvniecības izdevumi, ieskaitot darbaspēku, materiālus un apakšuzņēmēju izmaksas. Būvniecības izmaksas ir lielākā izmaksu kategorija vairumā attīstību un parasti tiek norādītas par GIA kvadrātmetru.

Profesionālie maksājumi un ar būvniecību nesaistīti izdevumi, ieskaitot arhitektūru, konstrukciju projektēšanu, plānošanas konsultantus, projektu vadību, apdrošināšanu un mārketingu. Parasti 10-15% no būvniecības izmaksām.

Rezerves budžets neparedzētām izmaksām, parasti 5-10% no būvniecības izmaksām. Neparedzētie izdevumi sedz negaidītus grunts apstākļus, projekta izmaiņas, materiālu cenu pieaugumu un citus riskus.

Būvlaukuma sagatavošanas un laika izmaksas, ieskaitot pagaidu iekārtas, žogus, sadzīves moduļus, sastatnes, celtņus un būvlaukuma vadības personālu.

Ar būvniecību nesaistīti izdevumi, piemēram, projektēšanas maksas, plānošanas pieteikumu maksas, būvatļaujas, vides novērtējumi, apdrošināšanas prēmijas un juridiskie izdevumi.

Ceļi, inženiertīkli, drenāža, labiekārtošana un citi visas attīstības teritorijas darbi. Infrastruktūras izmaksas ir atdalītas no ēku izmaksām un bieži tiek veiktas būvniecības grafika sākumā.

Galvenais aizdevums no bankas vai institucionāla aizdevēja, kam ir pirmā prioritāte atmaksai. Vecākais parāds parasti sedz 60-70% no kopējām izmaksām (LTC) un tam ir zemākā procentu likme.

Sekundārais finansēšanas slānis, kas atrodas starp vecāko parādu un kapitālu. Mezanīnam ir augstāka procentu likme (parasti 12-20%), jo tas ir pakārtots vecākajam parādam.

Kopējais parāds dalīts ar kopējo attīstības vērtību. LTV mēra sviru pret pabeigtā projekta gala vērtību. Aizdevēji izmanto LTV, lai ierobežotu savu ekspozīciju.

Kopējais parāds dalīts ar projekta kopējām izmaksām. LTC mēra, cik liela daļa projekta izdevumu tiek finansēta ar aizņēmumu. Tas ir galvenais rādītājs, ko aizdevēji izmanto maksimālās aizdevuma summas noteikšanai.

Gada aizņemšanās izmaksas, ko parasti iekasē no izmantotā aizdevuma atlikuma. Procenti uzkrājas ik mēnesi un var tikt kapitalizēti vai apkalpoti.

Vienreizēja maksa, ko aizdevējs iekasē par aizdevuma noformēšanu, parasti 1-2% no kopējās aizdevuma summas.

Maksa, ko maksā aizdevējam, kad aizdevums ir pilnībā atmaksāts, parasti 0,5-1% no kopējās aizdevuma summas.

Attīstītāja paša līdzekļi, kas ieguldīti projektā — starpība starp kopējām izmaksām un kopējo parādu. Pašu kapitāls nes augstāko risku, jo tas tiek atmaksāts pēdējais.

Vienošanās, kurā investors finansē attīstības būvniecību apmaiņā pret pabeigta aktīva īpašumtiesībām. Investors faktiski iegādājas ēku pirms tās uzbūvēšanas.

Neto attīstības vērtība mīnus kopējās izmaksas (ieskaitot finansēšanas izmaksas) — katra attīstības novērtējuma gala rezultāts. Peļņa ir absolūtā summa, ko attīstītājs nopelna no projekta.

Peļņa dalīta ar NDV, izteikta procentos. Marža parāda, cik procentu no neto ieņēmumiem tiek saglabāti kā peļņa pēc visu izmaksu segšanas.

Peļņa dalīta ar kopējām izmaksām, izteikta procentos. RoC mēra, cik lielu peļņu ģenerē katra ieguldītā izmaksu vienība, un ir galvenais attīstītāju izmantotais ienesīguma rādītājs.

Peļņa dalīta ar kopējo attīstības vērtību, izteikta procentos. RoGDV sniedz ienesīguma mēru attiecībā pret projekta kopējo bruto vērtību.

Gada ienesīgums, kas ņem vērā visu naudas plūsmu laiku. IRR atbild uz jautājumu: kādu gada procentuālo ienesīgumu ģenerē šī investīcija?

IRR, kas aprēķināts tikai pašu kapitāla naudas plūsmām, izslēdzot parādu. Pašu kapitāla IRR mēra ienesīgumu attīstītāja paša kapitālam, ko pastiprina finanšu svira.

Kopējais atgrieztais kapitāls dalīts ar kopējo ieguldīto kapitālu. MOIC 1,5x nozīmē, ka investors atgūst 1,5 reizes savu sākotnējo ieguldījumu.

Visu nākotnes projekta naudas plūsmu šodienas vērtība, diskontēta ar noteiktu likmi. NPV atbild: vai šis projekts ir vērtīgāks par ieguldīto kapitālu?

Profivo aprēķina attīstības ienesīgumu kā NDV dalītu ar Kopējām izmaksām (ieskaitot finansēšanu). Rāda, cik tīrās vērtības tiek radīts uz katru iztērēto eiro — līdzīgi RoC, bet skaitītājā ir NDV, nevis peļņa.

Lietotāja definēts peļņas slieksnis izpildāmības testēšanai. Kad iestatāt mērķa peļņu, Profivo var aprēķināt atpakaļ maksimālo zemes cenu vai minimālo pārdošanas cenu.

Maksimālā cena, ko attīstītājs var maksāt par zemi, vienlaikus sasniedzot mērķa peļņu. RLV tiek aprēķināta, atņemot visas attīstības izmaksas un nepieciešamo peļņu no NDV.

Metode, kas testē, kā divu ievades mainīgo vienlaicīgas izmaiņas ietekmē rentabilitāti. Jutīguma matrica parāda, piemēram, pārdošanas cenu un būvniecības izmaksu variēšanas ietekmi.

Vairāku pilnīgu projekta pieņēmumu komplektu salīdzināšana — parasti pesimistisks, bāzes un optimistisks variants — lai saprastu iespējamo rezultātu diapazonu.

Mēnesis projekta laika grafikā, kad kumulatīvā naudas plūsma kļūst pozitīva — punkts, kurā kopējie saņemtie ieņēmumi pārsniedz kopējās iztērētās izmaksas.

Maksimālā kopējā naudas vajadzība jebkurā projekta brīdī — kumulatīvās naudas plūsmas līknes dziļākais punkts pirms ieņēmumi sāk kompensēt izmaksas.

Kumulatīvo izmaksu un ieņēmumu vizualizācija projekta laika grafika laikā, veidojot S-formu.

Visu ieplūžu un izplūžu neto rezultāts katrā projekta mēnesī. Pozitīvi mēneši nozīmē vairāk ienākošas naudas nekā izejošas.

Visu naudas plūsmu kumulatīvā summa no projekta sākuma. Sākas no nulles, kļūst negatīva būvniecības laikā un galu galā atgriežas pozitīvā, kad pārdošanas ieņēmumi ieplūst.

Likme, kas izmantota neto pašreizējās vērtības aprēķināšanai, atspoguļojot naudas laika vērtību un minimālo pieņemamo ienesīgumu.

Gada procentuālais būvniecības izmaksu vai pārdošanas cenu pieaugums, lai ņemtu vērā inflāciju. Izmaksu eskalācija laika gaitā palielina projekta kopējās izmaksas, bet cenu eskalācija var uzlabot ieņēmumus garākiem projektiem.