Od surowych założeń do wskaźników gotowych dla inwestorów — oto logika stojąca za każdą liczbą w Profivo.
Przychody w wycenie deweloperskiej zaczynają się od wartości brutto inwestycji (GDV) — łącznych oczekiwanych wpływów ze sprzedaży wszystkich jednostek w projekcie. Profivo oblicza to sumując wkład każdego typu jednostki: ilość pomnożona przez powierzchnię i cenę za metr kwadratowy.
Od GDV odejmowane są koszty sprzedaży: prowizje agentów (jako procent GDV), opłaty prawne za przeniesienie własności i wszelkie dodatkowe koszty sprzedaży. Obsługa VAT jest konfigurowalna — ceny mogą być wprowadzane z VAT lub bez, a silnik odpowiednio przelicza.
Wynikiem jest wartość netto inwestycji (NDV), która reprezentuje faktyczne przychody dostępne na pokrycie kosztów i wygenerowanie zysku.
Tryby VAT — dla litewskich projektów mieszkaniowych, gdzie nowe budynki podlegają 21% VAT, ceny zazwyczaj wprowadzane są z VAT (cena brutto widoczna dla kupującego). Silnik wyodrębnia VAT jako GDV × 21/121. Dla rynków bez VAT można ustawić stawkę 0% lub tryb bez VAT.
W praktyce: zmiana ceny/m² o 1% w projekcie z 50 jednostkami po 70 m² każda może zmienić GDV o dziesiątki tysięcy. Założenia dotyczące przychodów to najważniejsza dźwignia w każdej wycenie.
Koszty budowy stanowią fundament struktury kosztów. Profivo oblicza je jako stawkę za metr kwadratowy powierzchni brutto (GIA), pomnożoną przez całkowitą GIA. W projektach etapowych koszty można podzielić między fazy budowy z różnymi stawkami.
Oprócz bezpośrednich kosztów budowy silnik dodaje rezerwę na nieprzewidziane wydatki (procentowy bufor), koszty wstępne (stałe kwoty na organizację placu budowy, prace tymczasowe i honoraria profesjonalne) oraz inne koszty definiowane jako procent kosztów budowy, procent GDV lub kwota stała.
W praktyce: koszty budowy to zazwyczaj największy pojedynczy wydatek w inwestycji deweloperskiej, często 40–60% całkowitych kosztów projektu. Ich prawidłowe oszacowanie jest kluczowe dla dokładnej wyceny.
Finansowanie deweloperskie zazwyczaj obejmuje dwie warstwy. Dług uprzywilejowany — podstawowa linia kredytowa, określona kwotą (lub jako % kosztów/wartości), roczną stopą, opłatą aranżacyjną (pobieraną z góry jako % kredytu) i opcjonalną opłatą wyjścia. Dług mezzanine — wtórna, droższa warstwa wypełniająca lukę między długiem uprzywilejowanym a kapitałem własnym.
Trzy tryby obliczeń dostępne dla każdego kredytodawcy. Domyślny dla nowych projektów — Przepływy pieniężne (S-curve drawdown), odpowiadający temu, jak banki (Swedbank, SEB, Luminor) modelują rzeczywiste kredyty budowlane:
max(0, skumulowane koszty − skumulowane przychody) w każdym miesiącu. Odsetki naliczane od rzeczywistego salda. Odzwierciedla rzeczywiste tempo wypłat — najpierw zakup gruntu, wypłaty budowlane S-curve szczyt w środku, potem przychody ze sprzedaży obniżają saldo.Typ wypłaty kontroluje sposób spłaty odsetek: Zarezerwowane (odsetki rezerwowane z kredytu, domyślne), Doliczane (odsetki dodawane do salda i kapitalizowane) lub Obsługiwane (płacone miesięcznie z zewnętrznych środków).
Kapitał własny to reszta — wszystko, czego całkowite koszty projektu (bez kosztów finansowania) nie pokrywa dług. LTV (stosunek kredytu do wartości) mierzy dług względem GDV; LTC (stosunek kredytu do kosztów) mierzy dług względem całkowitych kosztów.
Zwalidowane wobec brytyjskiego standardu branżowego. W teście parytetowym z Aprao (wiodące narzędzie wyceny w UK) na 12-jednostkowym projekcie mieszkaniowym w Wilnie, tryb S-curve Profivo daje odsetki w granicach <1% wobec algorytmu S-curve Aprao. Istniejące projekty bez wyraźnego trybu wracają do Auto (stary liniowy), aby zachować swoje liczby.
Wycena deweloperska to zasadniczo model przepływów pieniężnych. Profivo rozkłada wszystkie koszty i przychody na miesięcznej osi czasu stosując rozkład krzywej S — realistyczny wzorzec, w którym wydatki rosną powoli, osiągają szczyt w środku okresu i maleją pod koniec.
Koszt nabycia gruntu jest zwykle ujmowany w miesiącu 1 jako kwota jednorazowa. Koszty budowy są rozkładane na zdefiniowany okres budowy za pomocą krzywej S. Przychody ze sprzedaży rozkładane są na okres sprzedaży, zwykle rozpoczynając się po rozpoczęciu lub zakończeniu budowy, w zależności od rynku.
Eskalacja może być zastosowana zarówno do kosztów, jak i przychodów — roczny wzrost procentowy kapitalizowany miesięcznie. Modeluje to inflację lub oczekiwane zmiany rynkowe w trakcie realizacji projektu.
W praktyce: ten sam zysk, inny timing = inna IRR. Projekt generujący cały przychód w miesiącu 24 będzie miał niższą IRR niż projekt z etapową sprzedażą od miesiąca 12, nawet jeśli całkowity zysk jest identyczny.
Profivo oblicza pełen zestaw wskaźników rentowności. Każdy z nich opowiada inną część historii — bezwzględny zwrot, efektywność, wynik skorygowany o czas i zwrot dla inwestora.
Zysk to prosta różnica między NDV a całkowitymi kosztami. Marża wyraża to jako procent przychodu. Zwrot z kosztów (RoC) wyraża zysk w stosunku do całkowitych wydatków — to główny wskaźnik dewelopera, ponieważ mierzy efektywność wykorzystania kapitału.
IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) to roczny zwrot wynikający z miesięcznego profilu przepływów pieniężnych, rozwiązywany iteracyjnie metodą Newtona-Raphsona. NPV dyskontuje wszystkie przyszłe przepływy pieniężne do wartości bieżącej przy wybranej stopie. MOIC pokazuje całkowity zwrot kapitału podzielony przez zainwestowany kapitał.
W praktyce: projekt z 20% RoC, ale ujemną IRR ma problem z timingiem — zysk jest, ale realizacja trwa zbyt długo. Zawsze analizuj RoC i IRR razem.
Każdy projekt wiąże się z niepewnością. Profivo modeluje trzy scenariusze — bazowy, optymistyczny i pesymistyczny — aby określić zakres możliwych wyników.
Każdy scenariusz stosuje procentowe odchylenia do pięciu kluczowych zmiennych: GDV, koszty budowy, koszty gruntu, inne koszty i stopy procentowe. Silnik przelicza wszystkie wskaźniki dla każdego scenariusza niezależnie.
Na przykład scenariusz pesymistyczny może modelować spadek GDV o 10% przy wzroście kosztów budowy o 5%. Scenariusz optymistyczny może modelować wzrost GDV o 5% przy niezmienionych kosztach. Scenariusz bazowy używa wprowadzonych danych.
W praktyce: jeśli scenariusz pesymistyczny nadal pokazuje 10%+ zwrotu z kosztów, projekt jest odporny. Jeśli wynik staje się ujemny, musisz zrozumieć, która zmienna powoduje stratę.
Analiza wrażliwości wykracza poza scenariusze, testując jednocześnie każdą kombinację dwóch zmiennych. Wybierasz dowolne dwie z pięciu zmiennych wejściowych, a Profivo generuje macierz pokazującą zmiany RoC i zysku.
Każda oś przebiega od -20% do +20% w krokach co 5%, tworząc mapę cieplną 9x9 z 81 możliwymi wynikami. Centralna komórka to scenariusz bazowy. Komórki są kodowane kolorami: zielony — rentowne, żółty — graniczne, czerwony — stratne.
To ujawnia, które zmienne mają największy wpływ. Jeśli cała kolumna zmienia kolor przy korekcie GDV, ale wiersze ledwo się zmieniają przy kosztach budowy, wiesz, że ryzyko przychodowe dominuje.
W praktyce: analiza wrażliwości pokazuje, która zmienna ma największy wpływ. Jeśli większość mapy cieplnej pozostaje zielona nawet przy -15% na obu osiach, masz solidny projekt ze znacznym marginesem.
Tworząc nowy projekt, Profivo wstępnie wypełnia konserwatywne wartości początkowe skalibrowane dla litewskiego rynku mieszkaniowego. Można je łatwo zmienić — istnieją, aby nowy użytkownik od razu widział działający model.
Walidacja standardu branżowego. Silnik obliczeniowy Profivo został zbenchmarkowany 2026-05-24 wobec Aprao (wiodące SaaS wyceny w UK) na 12-jednostkowym projekcie w Wilnie. Wynik: zysk i RoC w granicach <1% wobec Aprao po jednym ulepszeniu S-curve (obecnie domyślne). Wszystkie formuły zweryfikowano ponownie tego samego dnia.
Stwórz pełną wycenę w 15 minut i obserwuj, jak każdy wskaźnik przelicza się w czasie rzeczywistym.