Słownik terminów

Łączna wartość sprzedaży ukończonej inwestycji przed wszelkimi potrąceniami. GDV odzwierciedla potencjał przychodów brutto projektu, obliczany przez pomnożenie ceny każdej jednostki przez liczbę jednostek lub całkowitą powierzchnię sprzedaży przez cenę za jednostkę powierzchni.

GDV minus koszty sprzedaży i VAT — rzeczywiste przychody, które otrzymujesz. NDV odzwierciedla to, co trafia na konto projektu po odjęciu prowizji agentów, opłat prawnych i potrąceń podatkowych od sprzedaży brutto.

Powierzchnia sprzedaży lub wynajmu, z wyłączeniem części wspólnych, ścian, klatek schodowych i instalacji budynku. NIA to powierzchnia, którą nabywcy lub najemcy faktycznie użytkują i za którą płacą.

Całkowita powierzchnia wewnętrzna budynku mierzona do wewnętrznej strony ścian zewnętrznych, obejmująca części wspólne, korytarze, pomieszczenia techniczne i strefy usługowe. GIA stanowi podstawę szacowania kosztów budowy.

Liczba jednostek sprzedawanych miesięcznie, która determinuje harmonogram sprzedaży i wpływów pieniężnych. Wyższe tempo wchłaniania oznacza szybszą sprzedaż i wcześniejsze przychody, zmniejszając koszty finansowania.

Kombinacja różnych typów i rozmiarów jednostek w inwestycji. Na przykład projekt może obejmować 40% mieszkań jednopokojowych, 35% dwupokojowych i 25% trzypokojowych, każde w innej cenie.

Wszystkie wydatki związane ze sprzedażą ukończonych lokali, w tym prowizje agentów, opłaty prawne, koszty marketingu i koszty mieszkania pokazowego. Zazwyczaj wyrażane jako procent GDV.

Prowizja wypłacana agentom nieruchomości lub brokerom sprzedaży za marketing i sprzedaż lokali. Zazwyczaj wynosi od 1 do 3% ceny sprzedaży.

Zaliczka od nabywcy przy rezerwacji lub wymianie umów, zazwyczaj 10-20% ceny zakupu. Zadatki zapewniają wczesny wpływ gotówki przed zakończeniem budowy.

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości. Profivo obsługuje dwa tryby: <strong>VAT wliczony</strong> (domyślnie) — cena już zawiera podatek, VAT = cena × stawka / (1 + stawka); <strong>VAT wyłączony</strong> — cena bez podatku, VAT = cena × stawka. Standardowa stawka LT 21%, obniżona 9% dla niektórych nowych mieszkań.

Bezpośrednie nakłady na budowę obejmujące robociznę, materiały i koszty podwykonawców. Koszty budowy są największą kategorią kosztów w większości inwestycji i są zazwyczaj podawane za metr kwadratowy GIA.

Honoraria profesjonalistów i wydatki pozabudowlane obejmujące architekturę, inżynierię konstrukcyjną, konsultantów planistycznych, zarządzanie projektem, ubezpieczenie i marketing. Zazwyczaj 10-15% kosztów budowy.

Budżet rezerwowy na nieprzewidziane koszty, zazwyczaj 5-10% kosztów budowy. Rezerwa pokrywa nieoczekiwane warunki gruntowe, zmiany projektowe, wzrosty cen materiałów i inne ryzyka.

Koszty przygotowania placu budowy i koszty czasowe obejmujące zaplecze tymczasowe, ogrodzenie, zaplecze socjalne, rusztowania, dźwigi i personel kierowniczy na budowie.

Wydatki pozabudowlane takie jak honoraria projektowe, opłaty za wnioski planistyczne, pozwolenia na budowę, oceny środowiskowe, składki ubezpieczeniowe i koszty prawne.

Drogi, media, drenaż, zagospodarowanie terenu i inne prace obejmujące cały plac, służące całej inwestycji. Koszty infrastruktury są oddzielone od kosztów budynków i często są ponoszone na początku harmonogramu.

Główny kredyt od banku lub instytucjonalnego pożyczkodawcy, który ma pierwszeństwo w spłacie. Dług nadrzędny zazwyczaj pokrywa 60-70% kosztów całkowitych (LTC) i ma najniższe oprocentowanie.

Wtórna warstwa finansowania znajdująca się między długiem nadrzędnym a kapitałem własnym. Mezzanine ma wyższe oprocentowanie (zazwyczaj 12-20%), ponieważ jest podporządkowany długowi nadrzędnemu.

Łączny dług podzielony przez GDV. LTV mierzy dźwignię finansową względem końcowej wartości ukończonego projektu. Kredytodawcy używają LTV do ograniczenia swojej ekspozycji.

Łączny dług podzielony przez całkowite koszty projektu. LTC mierzy, jaka część wydatków projektowych jest finansowana z kredytu. To główny wskaźnik używany przez kredytodawców do określenia maksymalnej kwoty kredytu.

Roczny koszt kredytu, naliczany zazwyczaj od wykorzystanego salda kredytu. Odsetki naliczane są miesięcznie i mogą być kapitalizowane lub spłacane miesięcznie.

Jednorazowa opłata pobierana przez kredytodawcę za ustanowienie kredytu, zazwyczaj 1-2% całkowitej kwoty kredytu.

Opłata uiszczana kredytodawcy przy pełnej spłacie kredytu, zazwyczaj 0,5-1% całkowitej kwoty kredytu.

Własne środki dewelopera zainwestowane w projekt — różnica między kosztami całkowitymi a długiem. Kapitał własny ponosi najwyższe ryzyko, ponieważ jest zwracany jako ostatni.

Umowa, w której inwestor finansuje budowę inwestycji w zamian za własność ukończonego aktywa. Inwestor faktycznie kupuje budynek, zanim zostanie wybudowany.

Wartość netto inwestycji minus koszty całkowite (z kosztami finansowania) — dolna linia każdej wyceny. Zysk to bezwzględna kwota zarobiona na projekcie.

Zysk podzielony przez NDV, wyrażony w procentach. Marża mówi, jaki procent przychodów netto stanowi zysk po opłaceniu wszystkich kosztów.

Zysk podzielony przez koszty całkowite, wyrażony w procentach. RoC mierzy, ile zysku generuje każda jednostka kosztów i jest głównym wskaźnikiem zwrotu używanym przez deweloperów.

Zysk podzielony przez GDV, wyrażony w procentach. RoGDV zapewnia miarę zwrotu względem całkowitej wartości brutto projektu.

Roczna stopa zwrotu uwzględniająca czas wszystkich przepływów pieniężnych. IRR odpowiada na pytanie: jaką roczną stopę zwrotu generuje ta inwestycja?

IRR obliczany wyłącznie na przepływach kapitału własnego, z wyłączeniem długu. IRR kapitału własnego mierzy zwrot z własnych środków dewelopera, wzmocniony dźwignią finansową.

Całkowity zwrócony kapitał podzielony przez całkowity zainwestowany kapitał. MOIC 1,5x oznacza, że inwestor odzyskuje 1,5-krotność początkowej inwestycji.

Dzisiejsza wartość wszystkich przyszłych przepływów pieniężnych projektu, zdyskontowana określoną stopą. NPV odpowiada: czy projekt jest wart więcej niż zainwestowany kapitał?

Profivo oblicza Development Yield jako NDV podzielone przez Koszty Całkowite (w tym finansowanie). Pokazuje, ile wartości netto powstaje na każde wydane euro — podobne do RoC, ale w liczniku jest NDV zamiast zysku.

Zdefiniowany przez użytkownika próg zysku do testowania wykonalności. Po ustawieniu docelowego zysku Profivo może obliczyć wstecz maksymalną cenę gruntu lub minimalną cenę sprzedaży.

Maksymalna cena, jaką deweloper może zapłacić za grunt, osiągając docelowy zysk. RLV obliczana przez odjęcie kosztów i wymaganego zysku od NDV.

Technika testowania, jak jednoczesne zmiany dwóch zmiennych wejściowych wpływają na rentowność. Macierz wrażliwości pokazuje wpływ zmian np. cen sprzedaży i kosztów budowy.

Porównanie wielu kompletnych zestawów założeń — pesymistycznego, bazowego i optymistycznego — w celu zrozumienia zakresu możliwych wyników.

Miesiąc w harmonogramie projektu, w którym skumulowany przepływ pieniężny staje się dodatni — punkt, w którym łączne przychody przekraczają łączne koszty.

Maksymalne całkowite zapotrzebowanie na gotówkę w dowolnym momencie projektu — najgłębszy punkt krzywej skumulowanych przepływów pieniężnych.

Wizualizacja skumulowanych kosztów i przychodów w czasie projektu, tworząca kształt litery S.

Wynik netto wszystkich wpływów i wypływów w każdym miesiącu projektu. Dodatnie miesiące oznaczają więcej pieniędzy przychodzących niż wychodzących.

Bieżąca suma wszystkich przepływów od początku projektu. Zaczyna od zera, spada poniżej zera w trakcie budowy i wraca do wartości dodatnich wraz z wpływami ze sprzedaży.

Stopa używana do obliczania NPV, odzwierciedlająca wartość pieniądza w czasie i minimalny akceptowalny zwrot.

Roczny procentowy wzrost kosztów budowy lub cen sprzedaży w celu uwzględnienia inflacji. Eskalacja kosztów zwiększa całkowite koszty, a eskalacja cen może poprawić przychody dłuższych projektów.